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【注目トピックス 日本株】インテリックス Research Memo(2):リノベーションマンション事業が同社の収益柱

2015年8月17日 16:04

■事業概要

(1)事業セグメント

インテリックス<8940>は中古マンションを戸別に仕入れ、リノベーション(再生)した後に、再販するリノベーションマンション事業を収益柱としている。

事業セグメントは、中古マンション再生流通事業(リノヴェックスマンション事業)とその他不動産事業とに区分されているが、売上高は全体の9割程度を中古マンション再生流通事業で占める構成となっている。

○中古マンション再生流通事業
中古マンション再生流通事業には、リノヴェックスマンション販売のほか、保有不動産の賃貸収入及びその他収入が含まれるが、その大半はリノヴェックスマンションの販売となる。

事業の流れとしては、不動産仲介会社から仕入れた物件に対し、子会社の(株)インテリックス空間設計で最適なリノベーションプランを作成し、内装工事を施したうえで、不動産仲介会社を通じて販売する流れとなる。

同社では物件を仕入れてから販売までの事業期間を重要視しており、100~110日を目安に、これよりも期間が長引くようであれば販売価格の調整を行い、早期に売り切る方針を採用している。販売在庫の滞留期間が長期化すればするほど、収益性が低下するリスクも上昇するためだ。

販売に関しては市場のトレンドを把握するため、一部の物件を子会社の(株)インテリックス住宅販売を通じて最終顧客に販売している。また、内装工事に関しては、現段階ではほぼ協力会社に外注している。

販売エリアは首都圏を中心に展開している。エリア別販売件数の構成比で見ると、2015年5月期で、神奈川県や東京都を中心とした首都圏が83.0%を占めている。前期からの変化点としては、その他(地方拠点)が5.0%から17.0%と大きく上昇した点が挙げられる。首都圏でリノベーションマンションの競争が激化することを想定し、2年前より地方拠点での事業展開を進めてきた成果が顕在化してきたものと考えられる。

なお、2015年5月期に同社が販売したリノヴェックスマンションの平均築年数は約24.3年(前期比+1.4年)で、平均販売価格は21.0百万円(同0.7百万円減)となっている。また、売上総利益率は12~13%を適正水準として、事業運営を行っている。

○その他不動産事業
その他不動産事業には、新築マンションの分譲販売やオフィスビル、戸建・土地の仕入販売、賃貸不動産収入、その他収入などが含まれる。同事業は売却案件の有無によって、売上高の変動が大きくなる傾向にある。また、今後の注力分野であるリノベーション内装事業(個人向け、同業他社向け内装請負事業)はその他収入の中に含まれている。

(執筆:フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲)

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