高額マンションが数多く立ち並ぶ港区だが、同じ区内でも中古マンションの売買価格には大きな開きがある（写真：イメージマート）
東京23区のマンション価格高騰を象徴するエリアのひとつが港区だ。麻布台、虎ノ門、白金などで再開発が進み、2025年の中古マンション価格は70平米換算で2億1172万円とされる。ただ、同じ港区でも、青山・赤坂・麻布の“3A”から、高輪・三田、湾岸の芝浦・港南まで、街の成り立ちも価格水準も大きく異なる。
「物件価格が2億円を超えると、年収の7倍を購入価格の目安としても、世帯年収は約2900万円必要になります。かなり高年収のパワーカップルでも購入が難しくなる価格帯です。住宅ローンを利用して購入できる層も限られてくるため、それなりの“現金”を用意できる富裕層でなければ手が届きにくくなります。実際に住んで毎月の給与からローンを返済していく実需層よりも、投資や資産保全を目的に、現金で購入する層の存在感が大きくなります。今後、金利が上昇すれば実需層には厳しい時代になりますが、住宅ローンを利用しない投資層は、その影響を受けにくい。むしろ関係するのは株価で、株価が上がり続ける限り、港区のマンションは売れ続けると考えられます」
そう指摘するのは、『東京23区中古マンション格差の地図帳』（宝島社）の監修者で、不動産ジャーナリストの榊淳司氏だ。住宅ローンを利用する実需層が中心のエリアでは、金利上昇がマンションの売れ行きを左右する。一方、富裕層や投資目的の購入者が多い港区では、「金利」よりも「株価」の動向が相場に影響しやすいという。
港区は、北西部に高台が広がる一方、南東部は東京湾に面した低地や埋め立て地で構成される。江戸時代には区内各所に大名・旗本の屋敷や寺社が置かれ、その歴史を今に伝える街も多い。一方、芝浦・港南などの湾岸部は、近代以降の埋め立てによって発展してきた。区内にはJR山手線、京浜東北線、東海道線、横須賀線、東海道新幹線のほか、東京メトロ銀座線、丸ノ内線、日比谷線、千代田線、半蔵門線、南北線、都営地下鉄浅草線、三田線、大江戸線、京急本線、東京モノレール羽田空港線、ゆりかもめなど、多数の鉄道路線が走る。
こうした街の成り立ちや交通利便性の違いは、中古マンション価格にもどう表れているのか。国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データをもとに、港区の各エリアの資産価値とコストパフォーマンスを榊氏とともに見ていく。
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