史上最低金利 住宅ローン借り換えでどれだけ得するか？
5月8日、住信SBIネット銀行が住宅ローンの金利引き下げを決定し、変動金利（借り換え）が史上最低金利となる0.428％という数字を発表した。同1日にりそな銀行が0.429％と最低金利を更新したばかりで、これに対抗した形となった。
「さながら金利引き下げ戦争ともいえる状態です。いずれもローン借り換えの顧客を対象にした変動金利商品ですが、0.428％というのは、1000万円借りても利子が年間4万円程度で済む計算になる。空前の低金利時代が到来しています」（経済紙記者）
つまり持ち家のローン返済が家計を逼迫しているかたは、この超低金利の時流に乗ってローンを借り換えるだけで、残りの返済額を数百万円単位で浮かせることができるのだ。
とはいえ、極めておいしい話にもかかわらず、ローンの借り換えや金利の話は難しすぎてちょっと…と躊躇している人のなんと多いことか。「面倒だから」「数字はわからないから」……そんな姿勢が莫大な損失を生んでいることを解説しよう。
まず住宅ローンには変動金利と固定金利の2種類がある。
変動金利は景気や市場動向に左右され、借入時は低金利だが、その後金利が上下するリスクがある。利率は年に2回見直されるケースが多い（銀行によっては毎月見直すところもある）。
一方、固定金利は借りた時に利率が決まり、完済時まで変わらない。景気に左右されないメリットがあるが、総じて利率は高い。
銀行各社によって差はあるが、現在、固定金利はおおよそ年率1～3％程度。変動金利は住信SBIネット銀行の史上最低金利をはじめ、現在0.5～0.6％前後で推移しており、極めて低い。
「今、利率が低くても、いずれ上がる可能性があると思うと怖くて借りられない…」
変動金利に対してはそんな声が多いのが現状だが、実態はほとんど“固定金利”に近い。公認会計士でファイナンシャルプランナーの清川英哲さんが語る。
「『店頭金利』から『優遇金利』を引いた数字が変動金利の利率になります（＊）。しかし、優遇金利は契約時に決まり、その後大きく変わることはない。変動するのは店頭金利だけなのですが、これも過去20年間で2.5％からほぼ動いていないんです。2008年のリーマン・ショック後も、店頭金利は0.5％しか変動しなかった。変動金利に過度な心配はいらないのです」
【＊店頭金利は各金融機関が設定している住宅ローンの基準となる金利。優遇金利は各金融機関が設定する金利のディスカウント率】
例えば10年前に固定金利2.9％で3000万円の住宅ローン（35年返済）を借りた場合、毎月の返済額は約11万4000円。現在のローン残高は2430万円となる。
これを今、0.6％の変動金利ローンに借り換えると、月々の返済額は約9万円。その差は月額2万4000円で、これが残りの25年間続くと、総額720万円も差額が出る。諸費用を引いても600万円以上も返済額を減らすことができるのだ。
「ローンの借り換えには各銀行の審査と登記変更に加え、事務手数料が数十万円単位でかかります。課税証明書など用意する公的書類も多く、煩雑なため、そこで諦めてしまう人も少なくない。しかし、今はこれらの作業を代行してくれる業者も出てきました」（清川さん）
その業者こそが「ローン借り換え完全代行業者」である。業界最大手の株式会社『MFS』取締役の塩澤崇さんが解説する。
「弊社の借り換え代行サービス『モゲチェック・プラザ』は銀行選びからローン商品提案、実際の書類作成まで全て代行します。現在のローン状況からどの商品に借り換えればいくら返済額を減らせるか、という『返済プランの策定』は無料です。
そこから借り換えを選択されたお客様には、銀行選び、申し込み作業まで代行します。住民票や課税証明書などの公的証明書の取得も、委任状をいただきスタッフが取りに行くので、一切の手間を取らせません。借り換え後、さらに金利の安い商品が出た場合はそれをお知らせするなどのアフターケアも万全。お客様は何もしなくてOKです。さらなる借り換え時が来たら、私たちがお知らせしますので」
同社の料金体系は成功報酬型で、借り換えメリット額の10％（下限25万円、上限50万円）となっている。
(＊女性セブン2018年5月31日号)
