森永卓郎氏が警鐘 2018年「都心の不動産バブル崩壊」シナリオ
内閣府が9月8日に公表した4-6月期国内総生産（GDP）の改定値は、物価変動の影響を除いた実質の年換算で前期比2.5％増となり、4.0％増だった8月の速報値から大きく下振れ。日本経済の行方に不安が広がっている。そうした中で、経済アナリストの森永卓郎氏は、東京オリンピック・パラリンピックの開催決定とアベノミクスの金融政策によって膨らみ続けた都心の「不動産バブル」が、意外に早く終焉を迎える可能性が高まったと警鐘を鳴らす。
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国税庁が発表した2017年分の路線価格を見ると、特に東京都心部はまさに不動産バブルのピークの様相を呈している。銀座5丁目中央通りの「鳩居堂」前は、1平方メートル当たりの路線価格が前年比26％増の4032万円となり、過去最高だった前のバブル崩壊直後（1992年）の3650万円を上回った。
それでなくても、都心ウォーターフロントのタワーマンションの販売価格が、坪単価で500万円もするというのはどう見ても過熱し過ぎだろう。
膨らみ過ぎたバブルは必ず弾ける。これまで私は、いまの不動産バブルは2020年の東京オリンピック前、オリンピック関連の建設工事が終わる2019年までには弾けるといってきた。しかし、鳩居堂前の路線価格が過去最高を上回ったことや都心不動産の価格高騰ぶりを見ると、すでにバブルは弾ける寸前まで膨れ上がっている。そこからいえるのは、バブル崩壊の時期は早まる可能性が高くなった、ということだ。
不動産ブームの陰りはすでに見えている。価格が高くなり過ぎたため、現在の都心不動産の投資利回りは2％を切るような状況だ。リスクの高い不動産投資が活況を呈してきたのは、高利回りで十分なキャピタルゲインが今まで得られてきたからだ。しかし、値上がりが止まり、キャピタルゲインが得られなくなれば、一気に売りが出る。また、すでに一部では、都心のタワーマンションの投げ売りが始まったとも報じられている。そうしたことを勘案すれば、2018年に不動産バブルが弾けてもおかしくない。
不動産バブル崩壊でも株式市場への影響は比較的軽微か
ただし、前回のバブル崩壊時と今回とでは大きな相違点がある。今回、株式はバブルになっていない。加えて、不動産も高騰したのは東京都心部だけで、地方の不動産はバブルを起こしていない。もちろん、バブル崩壊となれば株式市場も影響は避けられず、都心開発を手がける不動産会社や都心の不動産融資の比率が高い地銀の株価は大きな調整を余儀なくされるが、それを除けば影響は比較的軽微で済むと思われる。
とはいえ、バブルが崩壊すれば株価は全般的に下落局面となる可能性はある。だが、バブル崩壊で大幅な業績悪化が見込まれる銘柄を除けば、逆にそこが絶好の買い場になるのではないか。
ただし、現段階でREIT（不動産投資信託）への投資は注意したほうがいいだろう。特に都心物件に集中投資しているREITは物件を高値でつかんでいると思われるので、不動産価格の急落により大きな損失を被る可能性がある点は留意しておきたい。
(＊マネーポストWEB 2017年9月25日公開)
