3,000万円特別控除の適用例

イメージがつきづらいと思うので、具体的な控除の例を見てみましょう。

売却価格5,000万円・取得費1,000万円・譲渡費用250万円・所有期間5年超の物件の譲渡所得税は以下の通りです。

上記のように、3,000万円特別控除の特例を適用した場合と適用無しの場合では、課税額に大きな差が出ることになるのです。

所有者自ら居住していた家屋または家屋とその敷地や借地権も譲渡すること

3,000万円特別控除を適用するには、居住しなくなった日から起算して3年目の年における12月31日までに家屋を譲渡(売却)する必要があります。

また、家屋を取り壊した場合は次の要件を満たさなければいけません。

• 取り壊してから1年以内に敷地の譲渡契約が締結され、居住しなくなった日から3年目の年における12月31日までに譲渡すること
• 家屋の取り壊しから譲渡するまでの間、敷地を駐車場などのその他用途に利用しないこと

売却相手が親子や夫婦などの特別な関係でないこと

売却相手が直系血族や親族の場合、適正な金額で取引されない可能性もあるため、3,000万円特別控除の適用が認められません。

譲渡した日の前年及び前々年に本特例を利用していないこと

3,000万円特別控除は3年に1度の利用対象となっており、前年や前々年に利用していた場合は適用除外となります。

譲渡した居住用財産について、買換え特例や収容交換など、他の課税特例の適用を受けていないこと

譲渡所得が3,000万円を超える場合、3,000万円特別控除の特例と買換え特例のいずれかのみの適用となるため、どちらかを選択する必要があります。

居住用財産と判断されるには

居住用財産に該当するか否かは、生活の拠点であったかどうか、本人と家族の日常生活の状況などから総合的に判断されるものです。

具体的には、急な転勤や病気で療養する期間だけ別の住宅で過ごしていた等、やむを得ない事情がある場合にも“居住用財産”と判断され、3,000万円特別控除の特例を利用することができます。

名義人が住んでいない場合でも適用できるケースがある

「生計を一つする親族」とは、両親や祖父母などの一緒に住んでいる家族のことをいいます。

また、名義人がその家に住んでいない場合でも、一定の要件を満たすことによって所有者の居住用の家として認められ、3,000万円特別控除を利用することができます。

一定の要件については、「その家は所有者が従来、所有者として住んでいた家であること」「その家は所有者が住まなくなった以降もその生計を一にする親族が引き続き居住用として住んでいること」などの要件が挙げられます。