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リースバックとは?仕組みとリスク

リースバックとは?仕組みとリスク

リバースモーゲージと同様に自宅を活用して資金調達ができる方法「リースバック」。また、リースバックには調達資金の用途や利用年齢などの制限が少なく、あらゆるユーザーでも利用することができます。そのほかにも債務整理や買戻しができる点などメリットは多いですが、その仕組みやリスクについても十分に理解することが必要となってきます。

リースバックの仕組みとは

リースバックの仕組みとは

リースバックとは、「今住んでいる自宅を業者や投資家などに売却し、その買主から物件を賃借してそのまま住み続ける」というものです。そのため、リースバックの利用者はその不動産の所有者から“賃借人”に立場が変わることになります。

この仕組みだけをみれば通常の不動産売却と大差ないようにも感じられますが、リースバックでは「一定期間後に買戻しができる」という点が通常の売却との違いだと言えます。

また、自宅を活用して資金調達できるという点においてはリバースモーゲージと同じであるものの、リースバックには「適用年齢制限がない」「買戻しが可能」「自由に調達資金を使える」「マンションでも適用可能」などの融通性があるため、幅広いユーザーが利用できる制度になっています。

リースバックにおけるメリット

リースバックにおけるメリット

まとまった資金を調達できる

「自宅を売却する」という点においては通常の不動産売却と同じであるため、売却益としてまとまった資金を調達することが可能です。

そのため、「子供の養育費の資金作りをしたい」「年金だけでは老後の生活が苦しくなってきた」などの事情がある際に、不動産を現金化して生活費を増やすことができます。

ライフスタイルを継続できる

通常の不動産売却の場合では新しい住まいを探す必要があり、それに伴って通勤通学のルートや新環境に馴染む必要性などのライフスタイルの変化が生じてしまうものです。

しかし、リースバックでは持ち家から賃貸に変わるだけでそのまま住み続けることが可能なため、今のライフスタイルを継続することができ、さらには引越しをする際の費用や手間を抑えることも可能になります。

公租公課などの支払いがなくなる

不動産の所有者は固定資産税、都市計画税、修繕費などの費用を負担する必要があります。ただし、これは不動産の所有者が負担するものであって、リースバックによって“賃借人”に立場が変わればこれらの費用を負担する必要がなくなるのも利点となるでしょう。

リースバックにおけるリスク、注意点

リースバックにおけるリスク、注意点

売買成立が難しい

リースバックの条件として、「買主が賃貸借契約を結ぶことを前提に売買契約を締結する」ということが挙げられます。この際の買主は主に投資家であるため、投資家にとっては確実な収益を見込めるかどうかが重要な購入ポイントになり、そのために高利回りである物件、つまりは“割安物件”を希望することになります。

しかし一方で、売主の物件には銀行から借りたローンを担保するための抵当権が残っている状態が多く、売却するためには抵当権を外すことが必要です。抵当権者である銀行の立場からすれば、もしも割安で売買されると債務者から全額返済を受けていないにも関わらず抵当権を外すことになります。

したがって、銀行から抵当権を外せる“売却価格”でありつつ、投資家が承諾する“割安価格”の両方を満たすことが求められるため、通常の売買より成立条件が難しいのが特徴です。

相場より家賃設定が割高傾向

買主となる投資家が持っているリスクを軽減させるためには、どうしても相場より家賃設定が高くなってしまうことも懸念されます。そのため、リースバックによって一定額のまとまった資金は得られるものの、毎月の支払いは増えてしまうかもしれません。

基準として、自宅をリースバックした際の具体的な家賃設定を確認しておきましょう。

  • 家賃=売却価格×利回り(5~10%)÷12ヶ月

よって、売却価格が1,000万の利回りが8%であれば、毎月の家賃は「67,000円」という金額がひとつの目安となります。

契約が定期借家契約に変わる

通常の賃貸借契約の場合は借主の権利が保護される「普通借家契約」が用いられていますが、リースバックでは投資家の意向によって「定期借家契約」が採用されることが多いです。

定期借家契約において特に借主が注意しなければいけないのが、「普通借家契約とは違って契約更新はされず、定められた契約期間が終了すれば立ち退きになってしまう」という点です。

そのため、契約終了後に再契約を希望する場合は家賃増額などの貸主の条件を承諾する必要があり、結果的に相場を大きく上回る家賃を払うことに繋がってしまうことになります。

まとめ

リースバックは一定期間だけの居住を希望する人に向いている

将来的には買い戻す予定だとしても定期借家契約によって買戻しができる期間が限定的になり、資金に困っている人にとってはあまり現実的ではありません。しかし、子供の卒業までは引越しは避けたいなどの“一定期間だけ”の居住を希望するのであれば、定期借家契約で困ることは少ないのでリースバックに向いていると言えるでしょう。

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