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家賃収入にかかる税金と計算方法

家賃収入にかかる税金と計算方法

不動産投資で得られる家賃収入は課税の対象とされています。そのため、例えば毎月30万円の家賃収入が得られる計算であっても、手元に残る金額は30万円より少ない金額となります。では実際、家賃収入に対する税金の大きさやその種類はどのような項目があるのか、また計算方法について解説していきます。

家賃収入と不動産所得の違いについて

家賃収入と不動産所得の違いについて

まず先行して、家賃収入と不動産所得の違いについて解説していきます。同じ内容に捉えられがちな両者ですが、その意味は大きく異なるものです。

家賃収入とは、借主が毎月支払う家賃のほかに礼金や共益費、更新料などを含んだ「賃貸経営で得られる収入」を指すものです。その一方で不動産所得とは、前述した家賃収入から必要経費を控除して算出されたものを指します。

  • 不動産所得=家賃収入-必要経費

家賃収入にかかる税金の種類

家賃収入にかかる税金の種類

家賃収入にかかる税金の種類は、そのマンションを保有する属性が個人と法人のどちらであるかによって一部違いがあります。

個人の場合では主に所得税、住民税、消費税が対象となり、法人の場合では主に所得税、法人住民税、消費税が対象となります。

不動産を保有することによって発生する固定資産税・都市計画税については家賃収入に該当するものではなく、不動産そのものに課される税金であるため今回は対象とはなりません。

家賃収入の内訳について

家賃収入といえば借主から毎月支払われる家賃をイメージしますが、実際にはこの他にも次のようなものを含んで家賃収入とします。

  • 礼金・更新料など
  • 水道光熱費、清掃衛生費などの共益費
  • 敷金や保証料などのうち返還不要なもの

冒頭でも説明した通り、家賃収入とは賃貸経営で得られる収入のことを意味するため、借主から支払われる家賃以外にも礼金や共益費などの項目も含みます。

ただし、敷金の扱いついては注意が必要です。

敷金は「預り金」という性質で扱われており、賃貸借契約の終了時に借主に返還することを前提としています。そのため、すべての敷金を家賃収入に含めるのは誤りであって、契約終了時に借主に返還して残った部分を家賃収入とすることが適当な扱いとなります。

所得税の計算方法

所得税の計算方法

所得税の計算方法は、最初に「不動産所得=家賃収入-必要経費」の式によって不動産所得を算出します。

ここで確定申告の際に所得の分類を「不動産所得」と「事業所得」のどちらにするのかがポイントになるわけですが、中には「事業的規模」によって決定するという情報もみられます。

事業的規模とは「5棟(建物の場合)もしくは10室(部屋数の場合)以上」のことを意味するため、サラリーマンの方が一般的に行う不動産投資であれば事業的規模に該当する可能性は極めて低くなります。

また、不動産の貸付による家賃収入は事業的規模に該当する場合であっても「不動産所得」に分類されるので注意しましょう。

他の所得を合算・控除

不動産所得の算出が終わった後は、他の所得を合算します。

不動産所得と事業所得以外の所得には次のようなものがあります。

  • 給与所得
  • 事業所得
  • 山林所得
  • 利子所得
  • 配当所得
  • 譲渡所得
  • 退職所得
  • 一時所得
  • 雑所得

このうち、不動産所得と合算してもいい所得は給与所得、事業所得、一時所得、雑所得、土地・建物・株式以外の譲渡所得等があります。

次に、上記所得を合算した後は所得控除を控除して「課税所得金額」を算出します。

所得控除には次のようなものがあります。

  • 基礎控除
  • 社会保険料控除
  • 配偶者控除
  • 扶養控除
  • 医療費控除
  • 生命保険料控除など

合計所得額と所得控除の合計額の両者を明らかに出来れば、「課税所得金額=合計所得額-所得控除の合計額」の式によって所得税の計算に必要な課税所得金額を算出することが可能になります。

課税所得金額に応じた税率の計算

最後に、課税所得金額に応じた税率の計算をします。

税率は課税所得金額の大きさによって5%~45%の7段階に区分される「累進課税制度」が採用されています。税率に関する早見表は国税庁のサイト等から確認することが出来ます。

以上の計算によって最終的な「所得税額」の計算が完成です。

所得税以外の計算方法

所得税以外の計算方法

住民税

住民税は所得税の金額をベースに地方自治体が計算します。

消費税

店舗やオフィスなどの「非居住用」として不動産の貸付を行っている家賃収入には消費税の対象となりますが、居住用の住まいとしての家賃収入には消費税がかかりません。

また、非居住用の不動産貸付であっても前々年の家賃収入の金額が1,000万円以下の場合には消費税の対象とはなりません。

まとめ

家賃収入にはいろいろな税金の仕組みが合わさっている

不動産投資で得られる家賃収入には、今回解説したように色々な税金の仕組みが合わさっているものです。その計算自体は慣れてくると難しいものではありませんが、初めての場合は戸惑うことが多いと予想されます。

不動産投資に関するセミナーには、このような税金に対するテーマでセミナー開催されていることが多く、税金へのアプローチは実際に自分自身で触れてみることが重要です。よって、税金に苦手意識を持っている方はセミナーに足を運んでみてはいかがでしょう。

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