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不動産投資を始めるのにかかる費用

不動産投資を始めるのにかかる費用

不動産は高価格な資産であることから、不動産投資は収入に余裕がある高所得者が実践するものというイメージが強いです。しかし、自己資金ゼロでもローンが組める「フルローン」が浸透し、平均的な会社員でも始めやすくなりつつあります。

では、実際に不動産投資を始める際にかかる費用はいくらなのか、その内訳についても解説していきます。

不動産投資を始めるのにかかる費用内訳

不動産投資を始めるのにかかる費用内訳

「これから不動産投資を始めたい」と考えた場合だと、今まで不動産投資に縁の無かった人からすれば具体的な費用やその内訳について、なかなか想像が付きにくいものです。

とはいえ、不動産投資を始めるにあたっての費用や内訳は、自分が住むための住宅を購入するケースと大きく変わる部分はありません。賃貸住まいではなく、マイホームを購入しているのであればその時の過程を思い返すと良いです。

そして、不動産投資を始めるのにかかる代表的な費用は次の項目があります。

  • 不動産登記費用
  • 不動産取得税
  • 固定資産税
  • 印紙税
  • 仲介手数料
  • ローン保証料、手数料
  • 各種保険料

不動産登記費用

不動産登記費用とは、不動産の登記を前所有者から移転させる手続きに関する費用のことです。

ただし、登記移転手続きは購入者本人が行うものではなく司法書士に依頼するのが一般的です。そのため、登記費用=司法書士への依頼報酬と言い換えることもできます。この司法書士への依頼報酬相場は:約10万円が目安になります。

この移転登記の手続きの際に登録免許税も課税対象となりますが、登記を司法書士に依頼した場合は依頼費用と合わせて請求されることが一般です。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を購入した取得者に課される税金をいい、マイホーム以外にも収益物件を購入した場合でも課されるものです。不動産取得税は、不動産の価格(固定資産税評価額)×税率(原則4%)の計算式によって算出することができます。

固定資産税評価額が標準課税となるため、土地の場合は概ね購入価格の7割程度、建物の場合は建築費の6割程度となることが一般的です。

固定資産税

固定資産税は、不動産の所有者に課される税金をいい、所有期間に応じて課税されます。固定資産税は、不動産の価格(固定資産税評価額)×税率(原則1.4%)の計算式によって算出することができます。

印紙税

印紙税とは、不動産売買契約及び賃貸借契約などの国が規定する課税文書に対して課される税金のことをいいます。印紙税の費用は購入した収益物件の価格によって異なりますが、通常は3万円未満の範囲内でおさまります。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社を通じて収益物件を購入した場合に手数料として仲介会社に支払う費用をいいます。

仲介手数料の金額は購入した収益物件の価格によって異なりますが、一般的な収益物件では購入価格×3%+6万円の計算式で算出された金額となることが多いです。具体的な例を挙げると、2,000万円(税込)の物件を購入した場合、仲介手数料は「660,000円」となります。

ただし、この計算式はあくまで仲介会社が報酬として受け取れる上限の金額を表しているため、仲介会社によっては手数料をもっと抑えることも可能です。

ローン保証料・手数料

不動産投資の場合はローン金額が大きく、返済期間も長期的になることから保証会社を保証人とすることが多いです。そして保証会社としても、将来的に貸し倒れになってしまう可能性を考慮して保証料をしっかり請求しておく必要があるため、その金額も数十万円~100万円と大きくなります。

なお、一括払いと分割払いでは一括払いのほうが支払総額も小さくなりますが、審査結果に応じて適切に選択することが大切です。

各種保険

火災保険が代表的ですが、ローン融資を受ける際に物件を担保にするため、各種保険への加入が必要になってきます。通常、RC造のマンションより木造造のアパートのほうが割高になる傾向があります。

火災保険料の金額は契約する保険会社や保証範囲によって変わってきますが、概ね5万円程度と見積もっておきましょう。

フルローンで不動産投資を始める際の注意点

フルローンで不動産投資を始める際の注意点

不動産投資を始めたいけど自己資金が少ない場合、融資の際の頭金をゼロにする「フルローン」や各諸費用をローンで支払う「オーバーローン」を利用すれば、自己資金が十分でなくても不動産投資を始めることはできます。

ただし、フルローンやオーバーローンを利用して不動産投資を始めた場合、費用をすべてローンで補っているということになるため、通常の投資家に比べると毎月の返済額が大きくなり空室状態が続けば家賃収入で支払い続けるのが難しくなります。

結果的に、フルローンで始める不動産投資はリスクが大きくなってしまうため、物件価格の2~3割程度の自己資金を用意してから実践することをおすすめします。

まとめ

不動産投資にかかる費用は200万~300万円

総合すると、単身用のワンルームタイプ(2,000万円)を購入する場合、各諸費用を合わせると200万~300万円の費用がかかることになります。もちろん、今回紹介したのは代表的なケースであり、もっと具体的な内容を知りたい場合は不動産投資セミナーに参加するようにしましょう。

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