*11:05JST Ｐ－京橋アートレジ Research Memo（5）：一棟収益マンションが好調で大幅増収増益
■京橋アートレジデンス＜5536＞の業績動向
1. 2025年11月期中間期の業績動向
2025年11月期中間期の業績は、売上高が5,228百万円（前年同期比48.6%増）、営業利益が894百万円（同53.0%増）、経常利益が770百万円（同56.6%増）、親会社株主に帰属する中間純利益が501百万円（同50.5%増）と大幅増収増益となった。通期予想に対する進捗率も、売上高で64.2%（前年同期52.0%）、営業利益で65.7%（同68.1%）、経常利益で67.7%（同70.0%）、親会社株主に帰属する中間純利益で67.4%（同72.0%）と好調な推移だった。
日本経済は、雇用・所得環境に改善の動きが見られるなど緩やかな回復基調が続く一方で、物価上昇や不安定な国際情勢による地政学リスク、金融資本市場の変動などの影響もあり、先行きは不透明な状況が続いている。同社が属する不動産業界においては、建築資材及び人件費の高騰による建築工事費の上昇や、日銀の政策金利引き上げによる金利上昇に留意する必要はあるものの、円安や低金利などを背景に国内外投資家による一棟収益マンションへの需要は継続して高い水準にあった。一方、東京23区への転入超過が継続するなか、同社が開発する賃貸マンションのターゲットである単身者やDINKS層が都心回帰の動きを強めていることから、賃貸需要は底堅い状況が続いている。なお、最近、外国人による不動産取得に対する規制が話題になっているが、同社の場合、10億円以内の案件が多いため分散投資を目的とする資産管理会社や事業法人のシェアが高く、より高額の物件を選定する傾向のある外国人のシェアが低いことから、大きな影響はないと思われる。
このような環境下、同社は東京23区内において、安定した収益が期待できる一棟収益マンションの開発に注力した。この結果、一棟収益マンションの販売が堅調に推移した。1月～3月に賃貸募集が増える傾向がある事業の性質上、2月～3月に竣工が多くなり上期に販売ウェートが寄りがちになるとはいえ、大幅な増収を達成した。利益面では、高質化に加え条件を厳選して開発する姿勢を貫いていることから、建築費や土地価格の上昇を販売単価に乗せやすく、売上総利益率の改善につながった。事業拡大に伴う人件費や売上に比例して伸びる仲介会社向け販売手数料など、販管費の増加が売上高の伸びを上回ったが、営業利益の伸びは売上高を上回った。なお、期初予想に対し進捗率が高いのは、販売が想定以上に早く進んだことによる。
一棟収益マンションの開発が事業収益をけん引
2. セグメント別の業績動向
不動産開発創造事業は売上高が5,106百万円（前年同期比50.1%増）、セグメント利益が1,112百万円（同47.4%増）、ESG関連事業は売上高が122百万円（同4.7%増）、セグメント利益が30百万円（同27.9%増）となった。いずれも一棟収益マンションの開発が好調に推移したことによる。
不動産開発創造事業は新築マンション開発事業がけん引し、大幅増収増益となった。新築マンション開発事業では、東京23区内において一棟収益マンションの主要ブランドである「CASA」シリーズ10棟（椎名町、南千住、西新宿、森下、北千住、練馬、清澄白河、桜新町、早稲田、西大井）を引き渡した。上場により同社財務への信頼性が高まったことに加え、10億円以下の物件を扱うゼネコンが少ないと言われるなか関係を強化したことにより同社の開発力が向上、事業拡大のチャンスと見て経営資源を集中したこともあって、引き渡しが加速しはじめたようだ。リノベーション再販事業については、バリューアップした一棟収益マンション1棟（南大塚）を引き渡した。新築戸建・宅地開発事業については、戸建ての環境が悪化しているため、特にアクションは起こしていない。ESG関連事業に関しては、生活関連施設の保有運営として、千葉県八街市でトランクルームを取得、東京23区内において一棟収益マンション1棟（練馬春日町）を自社保有した。前期に自社保有した一棟収益マンション2棟（浅草、新小岩）の寄与もあり、ESG関連事業のセグメント利益は2ケタ増となった。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 宮田 仁光）
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