*12:36JST FJネクHD Research Memo（6）：需給見極め供給拡大へ。クラウドファンディング組成で投資機会も創出
■成長戦略
ＦＪネクストホールディングス＜8935＞の成長戦略は、首都圏の高需要エリアを見極めながら供給の面を、都心エリアから都心近隣エリア、周辺成長エリアへと人口動態（賃貸需要の動き）とともに広げ、市場全体の拡大を自社成長に結び付けるニッチトップ戦略と見られる。裏を返せば、市場の動向に左右されるところに成長のボトルネック（制約）があるという見方もできる。したがって、業界をリードする同社自らが、資産運用型マンションの健全な発展をいかに促していくのかがポイントとなるだろう。
同社は、リアルイベントとオンライン施策による新規顧客獲得力の強化に取り組んでいる。資産運用への関心の高い層をターゲットに、自社開催の不動産投資セミナーや個別相談会に加え、親和性の高い企業やイベントとの連携を通じて、認知向上と顧客接点の創出を図っている。また、Web広告やSNS等を活用した新規流入を拡大するとともに、資産運用・不動産投資に関する情報発信を強化し、継続的な接点づくりにも力を入れている。
2022年5月10日からは不動産クラウドファンディング※も開始しており、第1号ファンド「GALA FUNDING #1」は申込受付開始後5分で募集金額の総額に達するなど注目の高さもうかがえる。以降、現在まで第35号のファンドを組成しており、資産運用型マンションへの新たな投資機会の創出として今後の展開が注目される。
※ インターネットを通じて複数の投資家から資金を調達し、その資金をもとに不動産投資を行うサービスのこと。現在運用中ファンドの募集時条件は、1口10,000円、6ヶ月間の運用で予定分配率は3%となっている。
また、資産運用型マンションに注力しつつも、さらなる業容の拡大や収益機会の獲得を目指して、ファミリー層向けマンション事業についても着々と実績を積み上げる方針である。
弊社では、土地仕入価格や建築費の高騰、物価や金利の動向など様々な角度から外部環境を注視する必要はあるものの、首都圏の資産運用型マンションに対する居住者及び購入者からの需要は根強く今後も十分に伸びる余地があること、同社の比較的手堅いビジネスモデル（保守的な仕入方針や財務力、良質な賃貸住宅へのこだわりなど）、ストックビジネス（他社物件を含めた賃貸管理業務や資産管理業務など）への展開、活性化する中古マンション需要の取り込みなどを勘案すれば、持続的な成長可能性は高いと評価している。特に国際都市として発展を続ける東京及び周辺エリアの持つポテンシャルの大きさや資産価値は、形を変え新陳代謝を繰り返しながらも細部にわたって全体を底上げする力があり、そこが同社にとっても最大のアドバンテージであることは間違いない。注目すべきは、売上高500億円から1,000億円まで8年かかった道のりが、次の1,500億円さらには2,000億円に向けてどのように進化していくのかということにある。8年前と比べると、資産運用型マンションに対する認知や評価は着実に高まりつつあり、それは同社の成長に見ることができる。ただ、人口動態の変化をはじめ、生活者のライフスタイルや資産形成に対する意識の多様化、不動産DX並びにクラウドファンディングのような新しい動きなど、事業環境は大きく変貌していく方向にあり、それをいかにプラスに転じていけるかがポイントになるだろう。そのためには、これまで積み上げてきた認知拡大（新規顧客獲得）に向けた取り組みやクラウドファンディング、様々な業務提携を通じた資産価値の向上及び販売チャネルの開拓などをさらに進め、ビジネスモデルを時代に合わせてブラッシュアップすることが必要になると考えられる。また、若年層を中心とする入居者（約2万人）や幅広い層のオーナーとのネットワークも価値ある財産であり、今後どのように事業構想に生かしていくのかが期待される。さらにはM&Aによる規模拡大や事業変革なども検討すべき選択肢になるだろう。弊社では、東京及び首都圏で築いてきた「ガーラ」ブランドを、いずれ地方の中核都市へと展開する戦略オプションにも注目しており、M&Aによる経営資源の確保なども可能性があるのではないかと期待している。いずれにしても、これからの同社の進化の方向性と投資のタイミング、成長のスピードに注目したい。
■サステナビリティ、情報セキュリティへの取り組み
リーディングカンパニーとしてのサステナビリティの推進
同社は業界を代表するリーディングカンパニーとして、社会的責任活動や環境対応にも積極的に取り組んでいる。取り組みの1つとして、気候変動が事業継続に影響を及ぼす経営課題と認識し、TCFD提言に基づいたシナリオ分析や情報開示も行っている。具体的には、LED照明や環境配慮合板（原産国の行政府から造林の許可を得た森林から供給された持続可能な木材など）、シックハウス対策の低ホルムアルデヒド仕様の内装材、省エネ基準対応のエアコン（標準装備）、節水トイレ、EV充電サービスなどの環境配慮型設備の採用に加え、ヒートアイランド対策の一環として、マンションの屋上緑化も進めている。さらには、各種環境保全活動への協賛※にも積極的である。
※ 赤城自然園（群馬県渋川市）の環境保全活動のサポートや、「BRING UNIFORM」への参画（CO2排出量削減を目的として、同社マンション管理業務に従事するスタッフが着用するユニフォームのリサイクルを推進）、地球温暖化防止運動「デコ活」への賛同、植林活動のサポートなど。
さらに、人的資本に関しても、女性活躍推進、並びに働きやすい環境づくりなどに向けたダイバーシティへの取り組み（性別に捉われない育児休業の取得支援、時短勤務制度の導入など）、社員の安全衛生の取り組み、60歳から65歳への定年年齢の延長などを実施している。
個人情報管理を含めた情報セキュリティの強化については、同社にとって最大の社会的責任として取り組んでおり、2006年11月には情報セキュリティマネジメントシステムの国際規格である「ISO/IEC27001」の認証を取得するとともに、PDCAサイクルを回すことによる厳正な管理体制の構築を図っている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 柴田郁夫）
＜HN＞
