*11:36JST 株式会社アズ企画設計×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（6）
アズ企画設計＜3490＞
●DAIBOUCHOU
なるほど。不動産業界はアナログな側面が強く、人と人との関係が非常に重要だと聞いたことがあります。御社が主催するサロンを通じても、市況や環境に関する情報を多く得られているのでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
当社にとっても大きなメリットがありますが、参加される方々にとっても大きな価値があるようです。実際に「ここで出会った方と5、6件の契約が成立しました」「新しい取引先が増えました」といった声を多くいただいています。参加者の3割ほどは新規の方ですが、一度参加されるとリピートで来られる方が非常に多いのが特徴です。参加者にとってもメリットがあるからこそ、継続的に開催できているのだと思います。
●DAIBOUCHOU
確かに、メリットがなければ継続は難しいですね。銀行から紹介される案件についてですが、これは主に企業からの物件売却の打診が多いのでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
法人案件もありますが、特に多いのは富裕層のお客様です。例えば、純資産10億円以上を保有するファミリーカンパニーの方々は、事業承継対策として不動産を購入されるケースが多くあります。銀行や証券会社の富裕層管理部門と連携しながら、資産対策の一環として不動産をご紹介することが日常的にあります。
●DAIBOUCHOU
なるほど。つまり、事業承継や相続対策といった高齢化社会特有の課題を背景に、次世代への資産バトンタッチを円滑に進めるための不動産活用において、御社が選ばれているということですね。
■アズ企画設計 松本様
当社だけでなく競合も多い分野ですが、富裕層マーケット自体が拡大を続けています。そのタイミングに合わせて、当社がご紹介する案件がマッチしていることが、選ばれる理由の一つだと考えています。
●DAIBOUCHOU
なるほど。最近では、上場企業を中心に保有不動産や遊休土地を活用してROEを高めようという動きがあります。比較的資産効率の悪い不動産を売却したり、リースバックでバランスシートを軽くしたりといった取り組みです。御社にも、そのような案件が銀行経由で持ち込まれることはあるのでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
はい、そうした案件もあります。ただし、1,000億円単位の大型案件は大手ファンドが取り扱うことが多いため、当社が対象とするのは数十億円以下の規模が中心です。具体的には、都心に所在する事業所や、利用効率の低い不動産などです。本社ビルの土地を大規模にリースバックするような案件は当社の領域ではありませんが、社員寮や事業所といった不動産を当社が購入するケースは時折あります。
●DAIBOUCHOU
確かに、社員寮のように特殊な構造を持つ物件を中古で取得し、リノベーションによって付加価値を高められれば、利ざやも大きく、粗利率の高い案件になりそうですね。
■アズ企画設計 松本様
その通りです。実際にここ数年で、社員寮や工場といった物件を4件ほど取り扱いました。工場についても、ニーズがあります。
●DAIBOUCHOU
確かに、工場をリノベーションして店舗に転用する事例も多いですね。天井が高く開放感があるため、人気のコーヒーショップなどに活用されるケースもあると聞きます。
■アズ企画設計 松本様
そうですね。都心にも採算が取れなくなった工場があります。大規模移転や拡大に伴い、比較的小型の工場や店舗が入れ替わるケースも少なくありません。そうした物件に新たな価値を付け、用途を変えて活用する需要は確実に存在しています。
●DAIBOUCHOU
なるほど。つまり、そのような価値のある案件が、東京本社への移転によってより多く得られるようになった、という理解でよろしいですね。
■アズ企画設計 松本様
はい。移転によって情報量が大幅に増えました。
●DAIBOUCHOU
加えて、社長ご自身もタクシーを活用することで、より多くの物件を短時間で回り、確認できるようになったということですね。
■アズ企画設計 松本様
はい。行動量は格段に増えました。
●DAIBOUCHOU
承知しました。ありがとうございます。では次に伺います。そもそも、なぜ他社よりもリーシングに強みを持てているのでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
そうですね。他社と比べれば、当社よりはるかに大規模で立派な企業は数多く存在します。ただ、当社の特徴は“出口から逆算して仕事をする”という点にあります。そこに仕事の面白さがあるのではないかと思っています。社員には、単に空いている物件を募集するのではなく、その物件を誰が使うのか、誰が購入するのか、どう活用されるのかまでを考えて取り組むよう指導しています。こうした姿勢が、リーシングの強みにつながっていると考えています。
●DAIBOUCHOU
なるほど。つまり、仕入れの段階から需要や活用方法を想定し、どのような建物を建てれば、どの程度の賃料で貸せて繁盛するのかまでイメージしているということですね。その際、周辺のテナント情報なども詳細に把握されているわけですか。
■アズ企画設計 松本様
はい。周辺の賃料水準はすべて頭に叩き込み、同じような物件の中で最も高い賃料を目指しています。そのため、どの物件が高く貸せているのかを徹底的に研究し、常に意識しています。
●DAIBOUCHOU
なるほど。ただ、賃料を高く設定すると、テナントがなかなか入らなくなる懸念もありますが、そこはどのように工夫されているのでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
やはり“価値を付ける”ことに尽きます。例えば、すぐに入居できるようにデスクやオフィス家具を備え付けたり、内装をこちらで仕上げておくといった工夫です。もちろん元手はかかりますが、坪当たり3万円の賃料が1万円上乗せできるケースもあります。結果的に投資効率は良くなりますし、入居者にとっては時間の節約や利便性の向上につながるため、喜んで選んでいただけるのです。
●DAIBOUCHOU
なるほど。つまり、オフィスを借りる側にとっては、自前で内装や設備を整える必要がなく、既にセットアップされた状態ですぐに業務を開始できる。その利便性に価値を見出していただくことで、多少賃料が高くても納得して契約される、という理解でよろしいでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
はい、その通りです。契約内容も過度に堅苦しいものにはせず、相手の負担を軽減できるよう工夫しています。初期投資を抑えられる形を提供すれば、多少家賃が高くても「自分で整えるより安く済む」と評価いただけます。お客様のメリットを第一に考えて仕組みを作ることが大切だと思っています。
株式会社アズ企画設計×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（7）に続く
＜KM＞
