都営大江戸線で人気を集める駅に新たなトレンド（写真：イメージマート）
新宿・六本木・大門・両国といった都心の主要エリアを結び、全長は40km超に及ぶ都営大江戸線。副都心や湾岸部を環状につなぐ利便性の高さから、沿線の駅は「住みたい街ランキング」にもたびたび登場するが、個別の駅の人気をめぐっては新たな潮流も見られるようだ。
国税庁が発表した「2025年（令和7年）分の路線価」によれば、全国の標準宅地の平均変動率は前年比2.7％増と、2010年以降で最大の伸びを記録。なかでも東京都の上昇率は平均8.1％増と全国平均を大きく上回る。ただ、少子高齢化の進行によって東京都の人口も遠からずピークアウトすると見込まれる。同一沿線内であっても、すべての地域が同じように伸び続けるわけではなく、「駅」によって将来の明暗が分かれることが予測されるのだ。
そこで不動産コンサルタント会社リーウェイズは、国土技術政策総合研究所が2024年に公表した『将来人口・世帯予測ツール』をもとに、2025年と2035年の人口を比較している。5億件の物件データを扱うAI分析を用いて、不動産価格と直結する駅ごとの人口増減を算出。東京都のベスト200とワースト200を抽出している。そこから都営大江戸線の駅に絞って分析すると、38駅のうち都内ベスト200にランクインしたのは16駅、同ワースト200に入ったのは9駅となる。
城北よりも城東
不動産市場の動向に詳しい株式会社さくら事務所取締役副社長COOの山本直彌氏は「人口増減はその地域の不動産価格に直結する重要な要素になる」と指摘。人口増予測で沿線1位が勝どき、同2位が月島と湾岸エリアが並ぶことについて、「ランドマークとなるタワーマンションの建設が人口流入と価格上昇を強力に後押ししている」（山本氏）と分析した。勝どき、月島は都内全体のランキングでも1位、2位を占めている。
