“遊びに行く場所”や“働きに行く場所”としての性格が強まっている駅も（二子玉川／写真：イメージマート）
小田急線の「成城学園前」、東急田園都市線の「二子玉川」「下北沢」――いずれも「住みたい街ランキング」上位の常連であり、全国的にも知名度の高い人気エリアだ。一方で、不動産価格に直結するとされる人口予測データを見ると、そうした人気駅が必ずしも人口増の予測される上位に入ってこない現実もある。そこにはどういった理由があると考えられるのか。
国土交通省が9月16日に公表した基準地価によれば、都内の住宅地は依然として上昇基調を維持しているものの、遠からず都内も人口減少に転じて需要が落ちていくと見られるなかでは、東京都全体の不動産価格がこのまま上がり続けるとは考えにくい。
そこで、不動産データをAIで分析するリーウェイズ社は、国土技術政策総合研究所の「将来人口・世帯予測ツール」（2024年公表）を活用し、2025年から2035年までの「10年後の人口増減率予測」を算出。そこから東京のベスト200を抽出したランキングを見ると、冒頭で挙げたような有名駅の多くが“圏外”という意外な結果になった。
この理由について、不動産市場に詳しい株式会社さくら事務所取締役副社長COOの山本直彌氏は「凋落ではなく“成熟”の裏返し」と指摘する。
