福岡県で発展・衰退する駅のトレンドはどう変化しているのか（写真：イメージマート）
福岡県で不動産価格が「上がる駅」「下がる駅」はどこか──。不動産価格が歴史的な水準で推移しており、売買の目安となる「基準地価」は住宅地や商業地など全用途で4年連続上昇。2025年、3大都市圏では前年比プラス4.3％を記録した。物価高や人手不足の影響で建築費は上がり続け、東京圏を中心に海外マネーが流入して地価を押し上げているとの指摘もある。マイホームを求める層への影響は甚大だ。
ただ、このバブルとも言える状況がいつまでも続くとは考えにくい。今後の価格動向を見極めるうえで注目すべきは、エリアごとに大きく異なる「将来の人口予測」だ。人口減が予測される地域では、今後、価格が下落に転じる可能性がある。
マイホームの購入予定者にとっても、現在の住まいを売却する選択肢を検討する人にとっても、将来人口の見極めは重要だ。その指標となる人口予測を「駅」ごとに可視化したのが、不動産コンサルタント会社リーウェイズである。
5億件の物件データをもとに不動産価格のAI分析を行なう同社は、国土交通省のシンクタンク（国土技術政策総合研究所）が2024年に公表した『将来人口・世帯予測ツール』をもとに全国の駅ごとの将来人口を予測した。
本誌『週刊ポスト』は、同社協力のもと「2035年の予測人口」を2025年と比較し、駅別に増減を算出。福岡県の「発展する駅」「衰退する駅」ベスト・ワースト50について紹介する。
再開発により都市機能が変化
福岡エリアは「博多コネクテッド」や「天神ビッグバン」といった行政主導の大規模再開発の影響が「発展する駅」ベスト50上位に表われている。博多（ワースト32位）や天神（同45位）など中心部の人口減予測は意外に思えるが、不動産市場の最新動向に詳しい山本直彌氏（さくら事務所COO）は、「再開発により都市機能が変わる」からだと説明する。
「居住エリアが中心から周辺に押し出される予測で、受け皿となるのがベスト13位の長者原など福岡市郊外です。『都心が成熟→西側がベッドタウン化により価格上昇→東側が注目される』という流れは東京の動きに似ている。割安感と利便性を求めてニーズが移り変わる表われと考えられます」
