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不動産投資の最新事情 「不動産特定共同事業法商品」の魅力
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  • 2020年2月18日 13:00

    不動産投資の最新事情を紹介
    不動産投資の最新事情を紹介

     

     すっかり定着した超低金利のおかげで、個人の資産運用は難しさを増している。安全性が比較的高く、ある程度の利回りが見込める「ミドルリスク・ミドルリターン」の金融商品を見つけ出すことは、なかなか困難な状況だ。

    投資利回り低下で魅力薄れる「REIT」

     たとえば、「ミドルリスク・ミドルリターン」の代表的な金融商品と言われる「REIT」(リート=不動産投資信託)。投資家から集めた資金で不動産への投資を行ない、そこから得られる不動産の賃料収入や売却益を投資家に分配するという仕組みだ。

     REITの中でも証券取引所に上場している「J-REIT」市場の時価総額は17兆円を超えており、個人の投資先としても浸透している印象だが、資金が集まっている“弊害”として、低水準の利回りを余儀なくされている。人気のあるREIT銘柄の場合、利回りは2%台まで低下しており、多くの銘柄が3%台となっているのだ。

     もう少し高い利回りを狙うとなると、不動産投資では賃貸用のマンションを購入して、賃料収入を得るという選択肢もある。しかし、こちらはまとまった資金が必要となるうえ、やはり優良物件は価格が高く利回りは低下傾向にある。不動産投資の空室リスクを避けるには物件の目利きが何より重要となるため、一歩間違えると、賃料収入を得るどころか“赤字”になる可能性もある。

    注目を集める「不動産特定共同事業法商品」

     そうした中、不動産投資の新しい選択肢として注目されつつあるのが「不動産特定共同事業法商品」だ。1994年に国土交通省が制定した不動産特定共同事業法(略称「不特法」)に基づいた、いわゆる「不動産小口化商品」のひとつである。

     基本的な仕組みはREITとほぼ同じで、複数の投資家から集めた資金で不動産に投資をし、賃料収入や売却益などを分配するというもの。一定の条件を満たした事業会社でなければ募集などの事業を行なうことはできず、国土交通大臣あるいは都道府県知事の許可制となっている。

     この不動産特定共同事業法商品が注目されている背景にあるのは、2017年の規制緩和だ。これにより、参加できる投資家の範囲が拡大され、一般的な個人投資家も投資ができるようになったことが大きい。加えて、インターネットを通じて資金を集める「クラウドファンディング」も導入。また、地方創生や地域活性化への貢献を促すため、小規模不動産への投資を多くの事業者ができるように法改正をしている。

     その結果、さまざまな事業者が不動産特定共同事業法商品を販売するようになったが、実際のところ、この商品の知名度はそこまで高くない。というのも、募集額および件数が少なく、販売と同時に募集額の上限に達しているケースが多いため、投資家の目に触れる機会も少なく、“知る人ぞ知る”不動産ファンド、という存在なのである。

    投資のポイントは信用力のある事業者

     ただし、新規事業者も多いことから、実際に投資をする場合、やはり選別は必要だ。そして、業者を選別するポイントとしては、会社の信用力や不動産投資の実績などが挙げられる。

     たとえば、株式会社TSON(ティーソン)は、東京証券取引所の『TOKYO PRO Market』に上場している。名古屋を本拠地とした不動産会社で、これから本格的に不動産特定共同事業法商品の販売に乗り出すという。

     今後、不動産小口化商品として『森林再生』シリーズを販売する計画で、当初は、運用予定期間1年間、予想分配率年4.5%(税引前)、募集単位1口100万円という商品を想定しているという。

    『森林再生』というシリーズ名は、木造住宅を投資対象にするという特徴から由来している。木造住宅には大気中のCO2(二酸化炭素)を軽減する効果があり、標準的な住宅1棟分のCO2貯蔵量は森林400平方メートルに匹敵すると言われている。さらに、国産の木材を使った住宅を対象とすることで、安定した木材需要を生み出し、国内の林業をサポートすることも意図しているという。

    元本割れリスクを軽減する「優先劣後」システム

    「森林再生」の仕組み
    「森林再生」の仕組み

     不動産小口化商品は、REITと同じく、元本保証はされていない。ただし、『森林再生』では、「優先劣後」という仕組みを用いて元本割れのリスクを軽減しているという。

    「優先劣後」とは、投資家からの出資金を出資総額の80%までとし、残りの20%を事業者であるTSONが「劣後出資」を行なう、というもの。投資対象の不動産の評価額が下落した場合、評価損は劣後出資が負うことになる。

     したがって、評価額の下落率が20%以内であれば、投資家の出資金への影響は出ず、投資元本は返還されることになる。こうしたリスクを軽減する仕組みはREITにはないものだ。

    最先端の予測システムで投資対象を選別

     TSONは、自社で不動産小口化商品を募集するのは初めてだが、2011年から、宅地の情報提供と住宅建築企業として、不動産ファンド事業を手がけてきた。

     特に、宅地情報への評価は高く、戸建て住宅の販売データは全国でもTSON独自のもので、メガバンクをはじめとした銀行や大手不動産会社、ハウスメーカー、官公庁などに提供しているという。

     そうしたデータベースを基に、住宅販売予測システム『勝率一番』を開発。この『勝率一番』は高く評価され、2015年の『日経ビッグデータ』の「データ活用先進企業ランキング」で、並み居る大手企業を抑え、TSONは第4位にランクインしている。

    『森林再生』の投資対象となる物件には、そうした蓄積してきたデータや先進的な予測システムが活用されている。しかも、約500棟の戸建て住宅の販売実績がある愛知県下に絞っており、優良物件を選定する精度を高めている。

     募集には期間があり、上限額も設定されているため、いつでも購入できるわけではないが、資産運用の新しい選択肢として検討に値する金融商品といえるだろう。

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