住民の高齢化が進む高島平団地（写真／共同通信社）
東京都で10年後に不動産価格が「下がる駅」はどこか──。国土交通省が3月19日に公表した2025年の全国の公示地価は、前年比プラス2.7％と4年連続で上昇した。ローン金利の上昇を見据えた住宅購入の駆け込み需要も加速するが、近年の不動産バブルに警鐘を鳴らすのは、住宅ジャーナリストの山下和之氏だ。
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「少子高齢化の影響もあり、地域によってはいま高騰していても近い将来ピークアウトし、下落傾向になる可能性は十分にあります。不動産価格はいったん下がり始めると想像以上に急速に下落することも珍しくない。バブルが続くと思い込むのは危険です」
重要なのは、上がる地域と下がる地域を見極めることだ。その指標となる数字を「駅ごと」に算出したのが不動産コンサル会社のリーウェイズである。5億件の物件データをもとに不動産の市場価格のAI分析を行なう同社は、国交省のシンクタンク・国土技術政策総合研究所が2024年に公表した『将来人口・世帯予測ツール』をもとに、全国の駅ごとの人口増減を予測。2025年と2035年の数値から10年後の増減を算出した。同社代表取締役CEOの巻口成憲氏が言う。
「今後、人口増加が予測される地域では若年層や家族層の定住ニーズが高まる一方、高齢化が進むエリアでは地域経済の衰退など社会的な課題が深刻化していきます。弊社では、最寄りの鉄道駅から半径800m以内の人口変動を軸に分析・洞察を重ね、持続可能な都市計画や社会インフラ整備の一助になることを目的に、このランキングを作成しました」
人口減が著しい駅は「利便性の低さ」が目立つと語るのは、不動産市場の最新動向に詳しい「さくら事務所」取締役副社長COOの山本直彌氏だ。
「都市部から通勤に片道1時間以上かかる駅は人口減に歯止めがかからず、不動産価格もじわじわと下落していくことが予想されます。そうした地域は若年層の呼び込みが見込めず、将来的に売りたくても買い手がいない事態に陥りかねない」
東洋一と呼ばれたマンモス団地、入居者の高齢化
東京都内の「ワーストランキング」上位にランクインした駅はどんな特徴があるか。
「ワースト1位の高島平には、かつて東洋一と呼ばれたマンモス団地がありますが、入居者の高齢化で人口減が避けられなくなっている。再開発の計画はあるものの、駅周辺に大型商業施設などがなく、子育て世帯を十分に呼び込めていないことも一因でしょう」（同前）
牛浜（3位）、福生（4位）とワースト上位に並んだ駅については、「都心への通勤通学を考えた際の利便性の低さが現われた結果だろう」と山本氏。東新宿（5位）、西武新宿（6位）は都心にあって利便性は高いが、「歌舞伎町」という大繁華街が近いため、「治安への懸念から住みにくいと考える人が多い」（同前）。
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※週刊ポスト2025年6月20日号
