*10:06JST コロンビア・ワークス×中西哲氏×DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（6）
コロンビア・ワークス＜146A＞
●DAIBOUCHOU
今年は年2回の利上げがコンセンサスとなっていますが、業績への影響についてはすでに織り込み済みであり、大きな問題はないという認識でよろしいでしょうか。
■コロンビア・ワークス 水山様
はい。私どもの事業計画においては、その点もあらかじめ保守的に見積もっておりますので、現在の想定範囲内であれば特段の支障はないと考えております。
○アナリスト 中西
その「保守的」という部分について深掘りさせてください。今期の計画を拝見すると、十分なバッファを持たせているように見受けられます。一方で、すでに数字が固まっている部分もあり、「これは単なるバッファ以上の確度があるのではないか」とも感じるのですが、そのあたりを一般の投資家の方にも分かるようにご説明いただけますでしょうか。
■コロンビア・ワークス 水山様
ありがとうございます。私たちが「金利上昇を織り込んでいる」と言うとき、単に支払利息が増えることだけを指しているわけではありません。
そもそも、中央銀行が金利を引き上げるのは、マーケットがインフレ環境にあるからです。金利が0.5％（50ベーシス）上がるような局面では、同時に建築コストや人件費といった諸経費も上昇圧力を受けます。私たちの事業計画における「バッファ」とは、こうした「金利上昇に伴う諸コストの増大」までを含めて、あらかじめ保守的に見積もっている数値を指しています。
もちろん、足元のプロジェクトについては各協力会社様とあらかじめ契約を締結して進めておりますので、コストが際限なく膨らむような事態は想定しにくいのが実態です。しかし、万が一さらにインフレが加速し、追加のコスト上昇が発生したとしても十分に耐えられるだけの余裕を計画に持たせている、ということになります。
○アナリスト 中西
これはあくまで私の素朴な印象なのですが、CEOもCFOの水山さんもオリックスのご出身ですよね。お話を伺っていると、まるで銀行の融資審査をされているかのような慎重さを感じます。融資のプロは「絶対に貸し倒れを許さない」という厳しい視点をお持ちですが、ご自身の事業に対しても、同じようにガチガチにチェックを入れながら進めておられるような印象を受けました。余計な邪推でしたら失礼いたしました。
■コロンビア・ワークス 水山様
いえいえ、とんでもございません。確かにおっしゃる通り、私たちの根底には金融出身者としての厳格なリスク管理の視点があるかもしれません。そのためか、社内の営業担当者からは「もう少しアクセルを踏ませてほしい」と思われている節もありますが。
○アナリスト 中西
ありがとうございます。
●DAIBOUCHOU
現在の市況は非常に追い風だと思いますが、その中での御社の具体的な「勝ち筋」について教えていただけますでしょうか。
■コロンビア・ワークス 水山様
ありがとうございます。私たちがこれまで積み上げてきた実績の根幹にある最大の強みは、一貫して磨き続けてきた「企画力」です。そして、その企画力への信頼があるからこそ、多くのパートナー企業様から希少な土地情報や投資機会を優先的にいただける。この好循環こそが私たちの基盤です。
これまでの「勝ち筋」は、この企画力をいかに事業数値に落とし込むかという点にありました。具体的には、自社のバランスシートで資産を保有し、開発から売却まで最大限の利益を取り込む「アセットヘビー」なモデルでノウハウを蓄積してきました。
そして、これからの「新たな勝ち筋」は、積み上げたノウハウを武器に「資産効率をどこまで高められるか」というフェーズに移行します。決算説明資料等でもお示ししている通り、開発型ファンドの活用などがその鍵となります。自社のバランスシートから切り離した形で、より多くの開発案件を確保・推進していくことが、さらなる成長のポイントになると考えております。
●DAIBOUCHOU
なるほど。これからはアセットマネジメントや開発型SPCなどを活用し、バランスシートを軽く保ちながら、開発や運営の案件数を増やしていくことが成長の牽引役になるというイメージでしょうか。
■コロンビア・ワークス 水山様
おっしゃる通りです。もちろん、すべてをアセットライトに振り切ってしまうと、中長期的な経営の安定性を損なう恐れもありますので、一定の自社開発（自己勘定投資）は継続してまいります。
とはいえ、ご指摘いただいた通り、AM事業や開発型SPCを戦略的に組み合わせることで、資産効率を引き上げながら、よりダイレクトに利益（P/L）へ反映させていく。これは、今の私たちにとって十分に実現可能な、非常に期待値の高い領域であると確信しております。
●DAIBOUCHOU
ありがとうございます。
○アナリスト 中西
関連して伺わせてください。これからの不動産業界は、業界全体が一斉に右肩上がりというフェーズから、企業ごとの選別が進むフェーズへ移行するのは明らかだと考えています。そうした厳しい環境下で、コロンビア・ワークスとして成長の「前提条件」をどのように捉えていらっしゃいますか。
■コロンビア・ワークス 水山様
そうですね。私たちが中長期的な事業計画を策定する上での大きな前提は、現在のインフレ環境がこの先もしばらくは継続していく、という予測に基づいています。このインフレ局面においても、着実に価値を生み出し「勝ち続けられる資産」をいかに築いていくか。これが我々の成長の絶対条件になると考えております。
○アナリスト 中西
なるほど。そうした意味では、御社は単に不動産を開発するだけでなく、市場環境に合わせて最適な要素を掛け合わせ、新しい「アセットクラスをクリエイト」されているように見受けられます。時代に即した価値を自ら作り出していく、というイメージでしょうか。
■コロンビア・ワークス 水山様
まさにおっしゃる通りです。事業環境が刻一刻と変化する中で、適時適切に最適なプロダクトを提供し続けることが重要です。
「2年後のマーケットはどうなっているのか」を予測し、形にする。言うは易く行うは難し、ではありますが、現在は「緩やかなインフレが継続する」という前提を軸に、変化に柔軟に対応できる計画を推進しております。
コロンビア・ワークス×中西哲氏×DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（7）に続く
＜MY＞
