*12:01JST ｐｒｏｐｅｔｅｃ Research Memo（1）：2026年11月期中間期は2ケタ営業増益。厳選仕入の効果等が顕在化
■要約
1. 「リアル（住まい）×テクノロジー」で効率的な中古マンション買取再販事業を展開
property technologies＜5527＞は、中古住宅再生と戸建住宅の2つの事業を展開している。中古住宅再生事業では、スタンダードな中古マンションにリノベーションを施し価値を高めたうえで一次取得者に再販するほか、富裕層向けのプレミアムマンションの再販、一棟再開発などソリューションも行っている。戸建住宅事業では、注文住宅などの建築を請け負っている。膨大な取引データとAIなどのテクノロジーを結びつけた仕組みに特徴があり、不動産事業を効率的に展開するほか、不動産買取ポータルサイト「KAITRY（カイトリー）」の運営や、不動産や金融の業務を効率化するSaaSサービスも行っている。同社は、「リアル（住まい）×テクノロジー」を通じて、「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えられるサステナブルな未来の創造を目指している。
2. 強みはリアルなネットワーク、不動産データとテクノロジーの融合、組織文化
同社の強みは、リアルなネットワーク、豊富な不動産データとテクノロジーの融合、組織文化にある。全国23拠点（うち戸建住宅事業8拠点）のほか、仲介会社や金融機関などとのリアルなネットワークを通じて収集した膨大な取引データは、査定価格の起点になるとともに、テクノロジーによって様々なシステムの開発につながっている。なかでもAIによる査定システムは、売出価格だけでなく稀少性の高い成約価格※を取引事例に加え、さらに様々なデータを使うことで、精度の高い同社独自の買取参考価格を素早く提示できる。組織文化も強みで、社員がテクノロジーの本質を理解して活用しているため、テクノロジーによって創出した時間を顧客目線のタスクや高付加価値サービスの開発に充てるなど、効率的な働き方につながっている。
※ 成約価格：広告などでよく目にする交渉前の売出価格ではなく、交渉後売買契約書に記載された最終価格。どの企業も外部に公表しておらず、希少性が高いデータと言える。
3. 2026年11月期中間期は2ケタ営業増益。長期在庫の処理完了、厳選仕入で採算が改善
2026年11月期中間期の業績は、売上高が24,511百万円（前年同期比1.3%増）、営業利益が1,189百万円（同10.3%増）となった。中古住宅再生事業と戸建住宅事業はともに順調に推移した。特に前期に長期在庫※1で苦しんだスタンダードマンションは、第1四半期にその処理が終わったうえ厳選仕入※2の効果が顕在化して販売単価が上昇、前期第1四半期にあった大型のソリューション案件の反動を吸収して微増収を確保した。利益面では、スタンダードマンションの長期在庫減少と厳選仕入により売上総利益率が改善した。販管費においては、厳選仕入による仕入単価（販売単価）の上昇とともに仕入決済から販売決済までの回転期間の縮小による在庫戸数の減少を主因として、人件費、マンション管理費、水道光熱費、固定資産税などが減少、広告宣伝費や予備費も抑制し、営業利益は2ケタ増益となった。
※1 不動産は個別性が強いため、売れないと在庫保有期間が長期化し、時間の経過とともに価格が下がり維持費がかさんでしまうことが多い。なお、同社の仕入決済から販売決済までの平均期間は7ヶ月程度である。
※2 データを駆使した、購入者に求められる物件取扱いに集中して販売回転を上げていく同社独自の仕入方法。
4. 2026年11月期通期は引き続き2ケタの増収増益を見込む
中期経営計画「VISION2026」の最終年度となる2026年11月期の業績は、期初予想を据え置き売上高58,000百万円（前期比13.9%増）、営業利益2,500百万円（同22.4%増）と、引き続き2ケタの増収増益を見込んでいる。中期経営計画の経営数値目標（売上高60,000百万円、営業利益2,800百万円）に対して未達予想となっているが、スタンダードマンションで長期在庫の処理が終わって厳選仕入の効果が想定以上に顕在化していることなどから、通期で業績が上振れ、目標数値を達成する可能性が高まったと見られる。また、中期経営計画のなかで、従来の主力であったスタンダードマンションの在庫内容が良化しただけでなく、プレミアムマンションやソリューションなど打ち手が増えた。このため成長の足取りが確かになってきており、次期中期経営計画が楽しみとなった。
■Key Points
・「リアル（住まい）×テクノロジー」を通じて中古マンションの買取再販事業などを展開
・2026年11月期は長期在庫の処理完了と厳選仕入の効果により、引き続き2ケタの増収増益を見込む
・在庫が良化し、スタンダードマンション以外に打ち手が増え、成長の足取りが確かになった
（執筆：フィスコ客員アナリスト 宮田 仁光）
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