「豊田市へのアクセスが良いエリア」に注目が集まる（写真：イメージマート）
愛知県で不動産価格が「上がる駅」「下がる駅」はどこか──。都心部の不動産価格が急騰しているが、「バブル」とも囁かれ、この先も右肩上がりが続くとは限らない。むしろ同じエリアや沿線でも駅ごとに不動産価値の明暗がはっきり分かれる可能性がある。AI分析で導き出された2035年の予測人口から「発展する駅」「衰退する駅」をランキング化した大反響企画を大幅に拡充してレポートする。
不動産価格が歴史的な水準で推移しており、売買の目安となる「基準地価」は住宅地や商業地など全用途で4年連続上昇。2025年、3大都市圏では前年比プラス4.3％を記録した。物価高や人手不足の影響で建築費は上がり続け、東京圏を中心に海外マネーが流入して地価を押し上げているとの指摘もある。マイホームを求める層への影響は甚大だ。
ただ、このバブルとも言える状況がいつまでも続くとは考えにくい。今後の価格動向を見極めるうえで注目すべきは、エリアごとに大きく異なる「将来の人口予測」だ。人口減が予測される地域では、今後、価格が下落に転じる可能性がある。
マイホームの購入予定者にとっても、現在の住まいを売却する選択肢を検討する人にとっても、将来人口の見極めは重要だ。その指標となる人口予測を「駅」ごとに可視化したのが、不動産コンサルタント会社リーウェイズである。
5億件の物件データをもとに不動産価格のAI分析を行なう同社は、国土交通省のシンクタンク（国土技術政策総合研究所）が2024年に公表した『将来人口・世帯予測ツール』をもとに全国の駅ごとの将来人口を予測した。
本誌『週刊ポスト』は、同社協力のもと「2035年の予測人口」を2025年と比較し、駅別に増減を算出。愛知県の「発展する駅」「衰退する駅」ベスト・ワースト50について紹介する。
ほかの大都市圏と「逆」の動き
首都圏や近畿圏など、ほかの大都市圏と「逆」の動きを見せるのが愛知だ。名古屋駅というビジネスの中心に近い駅ほど人口減予測が目立ち、郊外エリアにある駅で人口増が予測されている。不動産市場の最新動向に詳しい山本直彌氏（さくら事務所COO）が言う。
「名古屋は大都市ながら自動車が主要な交通手段であり、電車での通勤利便性よりも『住環境』が重視される印象です」
