マンション価格「上がるエリア」「下がるエリア」をどう見極めるか（イメージ）
“過去最高水準”を更新し続けている首都圏のマンション価格。東京23区に限ると、新築マンションは2023年に平均価格が1億円を突破し、中古マンションでも2025年に年間平均価格が1億円を超えた。中古マンションの価格は今後も上昇し続けるのか、あるいは今の水準で頭打ちなのか、または今後下がる可能性はあるのか。面談数3万人超、成約件数6000件超の不動産コンサルタント・後藤一仁氏に中古マンション価格の展望を聞いた。
首都圏を中心に不動産の購入、売却、賃貸、賃貸経営サポートを手がける後藤氏は「首都圏といっても地域差があり、マンション価格は二極化あるいは三極化していく」ことが前提としつつ、まずは新築マンション価格について言及した。
「日本は建築資材のほとんどを輸入に頼っており、円安の影響もあって資材価格の高騰は今後も続きます。また、建設現場の人手不足による人件費の上昇や、都心を中心としたマンション用地の不足に伴う用地価格の上昇などを踏まえると、新築マンションの価格は下がりにくい、あるいはまだまだ上がる余地があるといえます」
中古は在庫がだぶついてきている
一方、中古マンションの価格に関しては、注意深く見る必要があると指摘する。
「中古マンションの価格も、新築マンション価格の上昇に引っ張られる形で上がってきましたが、中古マンションには売り主が“いくらで売りたい”という出し値、つまり『在庫価格』と、実際に売り主と買い主の間で『売買契約』が成立する成約価格があります。
世の中のポータルサイトを見ていると、中古マンションの価格もまだまだ高止まりしているように見えますが、それは在庫価格が下がっていないだけで、成約価格は一部下がってきています。在庫がだぶついてきているんですね。
私が見るところ、今の中古マンションに関しては、成約価格は在庫価格の8割ほどになっており、2割ぐらい在庫価格と成約価格の間に乖離が生じています。今までのように、どんどん右肩上がりという状態ではなくなってきています」
