中国で不動産バブルが拡大する構造的な問題とは（恒大集団が手掛ける住宅団地。Getty Images）
恒大集団が米国破産法15条の適用を申請、大手ディベロッパーの債務支払い遅延が発生するなど、中国の不動産不況は深刻だ。
2023年上半期における中国の経済活動別GDPをみると、不動産業の割合は6.5％に過ぎないが、関連の深い建設業の割合が6.2％ある。そのほか、建材、建設に必要な資金の貸出、住宅ローンといった金融サービス、不動産販売にかかるサービスから、入居時に必要となる白物家電などへの需要創出効果も合わせると、不動産業のGDPへの貢献は、2割弱ぐらいはあるのではないかというのが本土市場関係者たちの見方である。
不動産業の停滞が全体の景気に与える影響が懸念されるが、それ以上に心配なのは、経済システム上の欠陥が露呈、その修復が難しくなっているのではないかといった懸念である。
不動産バブルが拡大し続けた最大の要因は、土地公有制の原則に基づき土地はすべて国家の所有物であり、国家所有の土地を地方政府が使用権の売却という形で売り出すことが許され、それが経済発展の速い地域においては、なくてはならない財源となっているからだ。
経済発展に適した沿岸地域とそうではない内陸では、税収の豊かさに大きな差がある。その差を調整しつつ、中央による地方への監督管理力を強化する目的で1994年、大規模な財政体制改革が行われた。大規模な増値税が導入され、中央の徴税権が強化されたことで、発展の速い地域から中央が税金を吸い上げ、それを発展の遅い地域に分配するといった形が強化されたわけだが1998年、住宅市場改革が実施され、住宅が国家による分配から市場経済による供給へと正式に変更されると、発展の速い地域の政府は自らの土地使用権を自由に売却し、それを貴重な財源として確保するようになった。
土地は“タダ”だが、その開発には“カネ”がいる。地方政府は傘下に金融プラットフォームを作り、開発資金を集めると同時に国有だけでなく、勃興したばかりの民営不動産ディベロッパーと密接な協力関係を築くことで開発を加速させた。供給サイド主導で不動産市場を大きく膨らませたのである。
