京都駅北側のエリアも人気が高い（写真：イメージマート）
京都府・兵庫県で10年後に不動産価格が「上がる駅」「下がる駅」はどこか──。国土交通省が3月19日に公表した2025年の全国の公示地価は、前年比プラス2.7％と4年連続で上昇した。ローン金利の上昇を見据えた住宅購入の駆け込み需要も加速するが、近年の不動産バブルに警鐘を鳴らすのは、住宅ジャーナリストの山下和之氏だ。
「少子高齢化の影響もあり、地域によってはいま高騰していても近い将来ピークアウトし、下落傾向になる可能性は十分にあります。不動産価格はいったん下がり始めると想像以上に急速に下落することも珍しくない。バブルが続くと思い込むのは危険です」
重要なのは、上がる地域と下がる地域を見極めることだ。その指標となる数字を「駅ごと」に算出したのが不動産コンサル会社のリーウェイズである。5億件の物件データをもとに不動産の市場価格のAI分析を行なう同社は、国交省のシンクタンク・国土技術政策総合研究所が2024年に公表した『将来人口・世帯予測ツール』をもとに、全国の駅ごとの人口増減を予測。2025年と2035年の数値から10年後の増減を算出した。同社代表取締役CEOの巻口成憲氏が言う。
「今後、人口増加が予測される地域では若年層や家族層の定住ニーズが高まる一方、高齢化が進むエリアでは地域経済の衰退など社会的な課題が深刻化していきます。弊社では、最寄りの鉄道駅から半径800m以内の人口変動を軸に分析・洞察を重ね、持続可能な都市計画や社会インフラ整備の一助になることを目的に、このランキングを作成しました」
駅周辺の人口を「ここまで細かく予測したデータは見たことがない」と驚くのは、不動産市場の最新動向に詳しい「さくら事務所」取締役副社長COOの山本直彌氏。
「このランキングは各都道府県や都市の人口増減が駅別に示されていて非常に興味深い。人口増減はその地域の不動産価格に直結する重要な要素です。基本的に不動産価格は需給バランスで決定される。人口が増える駅は当該エリアに住みたいという需要の高さを表わす指標となり、そのエリアに持ち家がある人には、今後のライフスタイルの選択、自宅の売り時を考えるヒントになります」
神戸市内より西宮市や芦屋市のほうが不動産価格は高い傾向
関西圏では、インバウンド需要に沸く京都で元々人気の高い京都駅北側のエリアに加え、中心部から外れたエリアも人口増が見込まれている。山下氏が言う。
「JR三山木（5位）や同志社前（9位）は京田辺市の駅ですが、大阪へ1時間程度、京都へも50分程度とベッドタウン的な性格の地域です。京田辺市や西木津（15位）がある木津川市など京都府南部は古い寺社が点在し、緑豊かで子育てにはいい環境かもしれません」
同じく大阪のベッドタウンで人気なのは、兵庫県の三宮周辺（神戸市中央区）。県庁前（1位）、元町（2位）、春日野道（3位）とベスト20の上位に中央区内の駅が並ぶ。
「神戸市は2019年に条例でタワマン建設を規制しましたが、同市はマンション価格がそれほど高騰しておらず、規制の影響は限定的です。住宅地として有名な西区や長田区など以外では、神戸市内より西宮市や芦屋市のほうが不動産価格は高い傾向にあります」（同前）
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※週刊ポスト2025年6月20日号
