【路線価上昇の都内でも明暗】10年後に不動産価格が上がる駅を見通すカギは「加速する職住近接」か　蔵前・護国寺が人口の増える“選ばれる街”になる理由

　国税庁が7月1日に発表した「2025年（令和7年）分の路線価」によると、全国の標準宅地の平均変動率は前年比2.7％増と、2010年以降で最大の上昇率を記録した。なかでも東京都の地価上昇は顕著で、平均で8.1％増を記録。なかでも、浅草1丁目（雷門通り）は29.0％増と全国3位、北千住3丁目（北千住駅西口駅前広場通り）は26.0％増で全国5位の伸びを見せた。

　浅草はインバウンド観光需要の増加、北千住は価格と利便性のバランスに加え、再開発や大学誘致といった行政施策が評価された結果だと見られる。ほかにも中野（24.7％増）、荻窪（21.6％増）、荒川（19.5％増）、西新井（18.4％増）など、上昇率の高いエリアは多岐にわたる。

　だが、こうした“今”の数字が示すのはあくまで短期的な動きに過ぎない。少子高齢化が進むなか、東京都の人口も遠くない将来にピークアウトすると予測されており、同じ都内でも「駅」によって将来の明暗は分かれることが予測される。

　その将来の変化を「駅」ごとに可視化したのが、不動産コンサルタント会社リーウェイズだ。5億件の物件データを扱い、不動産市場価格のAI分析を行なう同社は、国土技術政策総合研究所が2024年に公表した『将来人口・世帯予測ツール』をもとに、2025年と2035年の人口を比較。不動産価格と密接に結びつくと考えられる人口の駅単位での増減を算出し、東京都のベスト200とワースト200をランキング化している。

コロナ禍以降、職住近接の需要は一層強まっている

　不動産市場の動向に詳しい株式会社さくら事務所取締役副社長COOの山本直彌氏は次のように分析する。

「昭和の高度経済成長期は郊外の戸建て志向が顕著でしたが、いまのファミリー層では少しでも都心に近いマンション志向への需要のシフトが見られます。いわゆる“職住近接”の利便性重視です。この流れはコロナ禍以降もあまり変わらず、むしろより一層強まってきています。背景には核家族化や共働き世帯の増加といった変化があると考えられ、都心で駅チカの大規模タワマンなどは旺盛なニーズを背景に価格高騰が続いています」

　実際、ランキング上位には湾岸エリアや再開発が進むエリアのほか、副都心やターミナル駅にアクセスしやすい住宅地などが目立つ。勝どき（1位）、月島（2位）、豊洲（5位）といった東京湾岸のベイエリアや、蔵前（40位）、護国寺（61位）、東長崎（62位）など、都心や副都心へ乗り換えなしで行ける駅が多く名を連ねている。

　現在の価格上昇だけに目を向けるのではなく、将来にわたって“選ばれ続ける街”かどうか。その見極めが、不動産選びではますます重要になりそうだ。