東京都心部の不動産価格は右肩上がりが続き、9月に公表された基準地価では、都内は全用途平均で前年比7.7％の上昇を記録。しかし、不動産事業プロデューサーの牧野知弘氏（オラガ総研代表）は、今後の人口減少を見越し、東京23区の同じ区内でも明暗が分かれる世界がやってくると解説する。
少子高齢化の波が押し寄せ、東京都の人口も2040年頃にはピークアウトするとされており、『街間格差』（中公新書）の著書がある牧野氏は「今後も東京都の地価が全面的に一本調子で上がっていくとは考えにくい」と指摘する。
牧野氏が重視するのは街としての「新陳代謝」の有無だという。
「転入する人と転出する人が両方いる街は地価が伸びやすいし、そうでない街から地価が伸びなくなっていくでしょう。23区内でも、人の動きがなくて全体的に高齢化したり、空き住居が増えていくようなエリアが出てくると考えられます」（以下、「」内コメントは牧野氏）
牧野氏は同じ区内で“明暗”が分かれるような現象を「街間格差」と表現する。
「単に職場への通勤の利便性だけで評価される時代ではなくなります。利便性に加えて、教育水準や環境、街としての歴史や行政が重点を置く施策など、住み心地の良さが魅力を放つ『輝く街』と、特徴を打ち出せないまま新陳代謝が悪くなっていく『くすむ街』に二分されていく。それが『街間格差』です」
今回は、東京23区内で多くの人口を抱える「城西エリア」のなかで中野区、杉並区、練馬区に関して、牧野氏が各区内の「輝く街／くすむ街」を実名で挙げながら、先行きを解説していく。
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