東京都心部の不動産価格は右肩上がりが続き、9月に公表された基準地価では、都内は全用途平均で前年比7.7％の上昇を記録。しかし、不動産事業プロデューサーの牧野知弘氏（オラガ総研代表）は、今後の人口減少を見越し、東京23区の同じ区内でも明暗が分かれる世界がやってくると解説する。
少子高齢化の波が押し寄せ、東京都の人口も2040年頃にはピークアウトするとされており、『街間格差』（中公新書）の著書がある牧野氏は「今後も東京都の地価が全面的に一本調子で上がっていくとは考えにくい」と指摘する。
牧野氏が重視するのは街としての「新陳代謝」の有無だという。
「転入する人と転出する人が両方いる街は地価が伸びやすいし、そうでない街から地価が伸びなくなっていくでしょう。23区内でも、人の動きがなくて全体的に高齢化したり、空き住居が増えていくようなエリアが出てくると考えられます」（以下、「」内コメントは牧野氏）
牧野氏は同じ区内で“明暗”が分かれるような現象を「街間格差」と表現する。
「単に職場への通勤の利便性だけで評価される時代ではなくなります。利便性に加えて、教育水準や環境、街としての歴史や行政が重点を置く施策など、住み心地の良さが魅力を放つ『輝く街』と、特徴を打ち出せないまま新陳代謝が悪くなっていく『くすむ街』に二分されていく。それが『街間格差』です」
今回は、東京23区内で多くの人口を抱える「城西エリア」のなかで中野区、杉並区、練馬区に関して、牧野氏が各区内の「輝く街／くすむ街」を実名で挙げながら、先行きを解説していく。
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中野区、杉並区、練馬区の「輝く街／くすむ街」はどこか
中野区 再開発に成功した街と「街として発展しない駅」の違いが鮮明に
中野駅周辺はここ数年で姿を大きく変えたエリアだと牧野氏は指摘する。
「東京人の変化にいち早く適合した街と言えます。駅前の再開発は街が変わるきっかけになる。『中野』の駅前の場合、警察大学の跡地に中野セントラルパークがオープンし、2棟のオフィスビルが建って大企業の本社がテナントとして入り、早稲田大学や明治大学、帝京平成大学のキャンパスが開校。ビジネスマンや若い人が行き交うようになった。
もともと宿泊施設と音楽施設が入った中野サンプラザ（建て替えのため閉館中）のようなカルチャー色の強い場所もある。また駅前には古くからの商店街の中野サンモールがあり、商店や飲食店が並ぶ。働くと暮すが両立した街に変貌を遂げている。利便性だけでなく、中野の街を愛する人が住むことで輝く街になりました。
また、中野駅から北上した『新井薬師』周辺も人気。新井薬師公園や平和の森公園などがあり、中野駅前の雑踏から離れた住宅地も人気があり輝く街となっている」
その一方で、同じ区内でも発展が見られない街もあるという。
「中野駅と同じ中央線の新宿寄りに位置する『東中野』の駅前はロータリーのすぐ西側に道幅の広い山手通りが走っており、街として発展していない。また、中野区には都営大江戸線や西武新宿線が走っているが、各駅とも駅前には居酒屋や小さな商店街がある程度で発達していない。人が集まるスペース残されておらず、駅のすぐ前から住宅街になっている。
『中野』が最高の環境をつくり、そこから少し離れるが公園などの環境に恵まれた『新井薬師』は中野区のなかでは輝く街となっているが、中央線の『東中野』やこれまで増え続ける東京の人口を飲み込んできた西武新宿線の『野方』『都立家政』『鷺ノ宮』はくすむ街となっている現実があります」
