注目エリアのひとつとして高島平を挙げた西岡孝洋さん（左：時事通信フォト）
2025年は、不動産売買の目安となる「基準地価」が住宅地や商業地など全用途で4年連続の上昇を記録。果たして、2026年も不動産相場の上昇は続くのだろうか。日銀が昨年12月の金融政策決定会合で0.25％の利上げを決め、政策金利は0.75％程度と30年ぶりの水準に達した。金利ある世界が不動産価格にどう影響するかも注目されている。
今後の価格動向を見極めるうえで注目すべきは、エリアごとに大きく異なる「将来の人口予測」だ。人口減が予測される地域では、今後、需要の低下により価格が下落に転じる可能性がある。
その指標となる人口予測を「駅」ごとに可視化したのが、5億件の物件データをもとに不動産価格のAI分析を行なう不動産コンサルタント会社・リーウェイズである。同社は、国土交通省のシンクタンク（国土技術政策総合研究所）が2024年に公表した『将来人口・世帯予測ツール』をもとに、全国の駅ごとの将来人口を予測し、ランキング化した。
東京都のランキング上位には、再開発が進む「勝どき」（1位）、「月島」（2位）といった湾岸エリアや、「白金高輪」（4位）など以前からの高級住宅街を擁する人気駅が名を連ねる。こうした“勝ち組”の駅が注目されがちだが、
「実は『ワーストランキング』にこそ、大きなチャンスが眠っている」
と語るのが、元フジテレビアナウンサーの西岡孝洋氏（49）だ。西岡氏は局アナ時代から、居住するマンションを数年おきに買い替えて資産を増やしていく“マンションわらしべ長者”の手法で不動産売買を続けてきた。25歳の時に初めてマンションを購入して以降、5回にわたって売却・購入を繰り返し、これまでの物件購入総額は6億円を超える。いずれの物件も購入時より売却時の価格が高いという結果を残している。
「AIの予測データは合理的です。人口が減れば街の活気が失われ、不動産価格も下がる。これは間違いありません。しかし、だからこそ『現在の価格』が割安に放置されているとも言えます。みんなが『ダメだ』と思っているから安い。そこに、将来的にそのネガティブ要素を覆すような変化が起きる可能性があれば、チャンスになると考えます」
西岡氏が注目するのは、ランキング下位に沈んでいるものの、“化ける”可能性を秘めた駅だ。
