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不動産

実は明確な定義のない「事故物件」 借りた後に気付いたらどうする?

2019年1月15日 16:00

事故物件であることが知らされないケースも…

 他殺や自殺、不審死などがあった物件を「事故物件」と呼ぶことは広く知られている。通常、事故物件は「心理的瑕疵あり」として入居者にあらかじめ告知すべき項目とされているが、該当する事例の基準や遡及期間が法的に定まっているわけではない。不動産関連の法律問題に詳しい瀬戸仲男弁護士によると、入居後に事故物件であることが判明して係争に発展する例も少なくないという。

「特に賃貸業界において、事故物件の取り扱いに関係するトラブルが頻発しています。賃貸物件であっても、不動産業者は物件の物理的・心理的瑕疵を重要事項説明書に記載して説明し、契約時までにサインをもらう必要があります。しかし現状ではすべての業者がルールを厳守しているとは言えません。私自身、心理的瑕疵になりうる情報を伏せられたまま契約締結に至ったケースについての相談を受けたことがあります」(瀬戸弁護士、以下同)

 借り手の心理的抵抗感から、一般的に事故物件の家賃は相場よりも低く設定される。言うまでもなく、貸主にとって入居率や家賃収入の低下は死活問題だ。物件にまつわるマイナスの情報は、できる限り伏せておきたいというのが本音だろう。そうした思惑によって、賃貸業界では「事故物件ロンダリング」と呼ばれる手法がしばしば使われていると瀬戸弁護士は指摘する。

「もっともポピュラーなのは、事故後の物件に社員やアルバイトを住まわせて、物件情報をクリーニング(洗浄)するという手法です。『間に別の住人を挟めば、次の借り手には事故物件であることを伝えなくても宅建業法上の重要事項説明義務に違反しない』と考えているようですね。もちろん実際にはそのような基準はありませんので、ロンダリングが判明すれば大きな問題になりうるでしょう」

 自分の借りている物件で過去に事故があったことに気付いた場合、多くの入居者は解約を検討するだろう。加えて、それまでに支払っていた家賃や引っ越しの費用などを不動産業者に賠償させたいと考える人も多いはずだ。とはいえ実際に損害賠償などを請求できるか否かは、「貸主や仲介した不動産業者の入居時の説明」「証拠の有無」といった要素のほか、事故の内容によっても大きく異なってくるという。

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