ワーストランキングに入る「モノレール沿線の駅」も（写真：イメージマート）
東京都は「不動産バブル」とも指摘される状況が続いているが、近い将来に人口のピークアウトも予想されるなか、不動産価格の「上がる駅」と「下がる駅」の明暗は分かれていくと見られる。では、どの駅が「不動産価格が下がる駅」だと考えられるのか――。
重要な「指標」を算出するのが、不動産コンサルタント会社のリーウェイズだ。5億件の物件データを元に不動産の市場価格のAI分析を行なう同社は、国交省のシンクタンク・国土技術政策総合研究所が2024年に公表した『将来人口・世帯予測ツール』をもとに、全国の駅ごとの人口増減を予測。2025年と2035年の数値から10年後の増減を駅ごとに算出しているのだ。
「人口増減はその地域の不動産価格に直結する重要な要素」と指摘するのは不動産市場の動向に詳しい株式会社さくら事務所取締役副社長COOの山本直彌氏だ。不動産価格が需給バランスで決まる以上、「人口が減る駅は当該エリアに住みたいという需要の低さを表わす指標となる」（同前）わけだ。
不動産投資の観点で考えても、「人口が減るということは、その地域で賃貸住宅に住むというニーズが減少することを意味します。ニーズが少ないなかで借り主を募集するためには、周辺の物件よりも賃料を下げざるを得ません。賃料を下げれば利回り、つまり賃料収入で期待される収益率は下がってしまいます」と山本氏は解説する。
「牛浜」「福生」などワーストランキングに目立つ「立川より西側」
東京都の「ワースト200」に入った駅は、どのような特徴があるのか。
「ワースト1位は高島平で、高齢化が明確な理由だと考えられます。その他の駅では、牛浜（3位）、福生（4位）、熊川（8位）、河辺（11位）、拝島（13位）、東青梅（16位）など、立川より西側のエリアの駅が目立ちます。これらは都心部まで1時間以上かかるエリアであり、職住近接という現在のトレンドとは相反する点が結果に表れたと分析しています」（山本氏。以下「」内は同じ）
これ以外にも見出せる特徴のひとつとして「モノレール沿線の駅」の衰退があるという。
「ワースト200のなかには、特に他の鉄道路線への乗り換えアクセスが悪いモノレールの駅が多く見られます。たとえば、多摩モノレール沿線では上北台（15位）、松が谷（21位）、程久保（28位）など多数ランクインしています。日暮里・舎人ライナー沿線でも、江北（14位）、西新井大師西（92位）などが、東京モノレールでも昭和島（137位）、整備場（146位）などが入っています。
これらの路線に共通する特徴は、周辺に他の路線の駅がなく、いわば『逃げ場がない』ことです。多摩モノレールでは立川北駅など一部の駅でしか乗り換えができませんし、日暮里・舎人ライナーは基本的に乗り換えが想定されていません。東京モノレールも、ベストランキングの119位に天王洲アイルのような駅がある一方で、他駅へのアクセスが困難な駅はワースト側にランクインしており、同じ路線内でも差が開いています。特に、電車が止まった際に代替の交通手段がない不便さは敬遠される要因になりやすく、人口が伸び悩む傾向に拍車をかけているのではないでしょうか」
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