東京・小岩など人口減が予測されるエリアでも大規模再開発が進んでいる
不動産価格が歴史的な水準で推移しており、売買の目安となる「基準地価」は住宅地や商業地など全用途で4年連続上昇。2025年、3大都市圏では前年比プラス4.3％を記録した。物価高や人手不足の影響で建築費は上がり続け、東京圏を中心に海外マネーが流入して地価を押し上げているとの指摘もある。マイホームを求める層への影響は甚大だ。
ただ、このバブルとも言える状況がいつまでも続くとは考えにくい。今後の価格動向を見極めるうえで注目すべきは、エリアごとに大きく異なる「将来の人口予測」だ。人口減が予測される地域では、今後、価格が下落に転じる可能性がある。
マイホームの購入予定者にとっても、現在の住まいを売却する選択肢を検討する人にとっても、将来人口の見極めは重要だ。その指標となる人口予測を「駅」ごとに可視化したのが、不動産コンサルタント会社リーウェイズである。
5億件の物件データをもとに不動産価格のAI分析を行なう同社は、国土交通省のシンクタンク（国土技術政策総合研究所）が2024年に公表した『将来人口・世帯予測ツール』をもとに全国の駅ごとの将来人口を予測した。
本誌『週刊ポスト』は、同社協力のもと「2035年の予測人口」を2025年と比較し、駅別に増減を算出。今回は、東京・神奈川・千葉・埼玉の「衰退する駅」ワースト200について紹介する。
50年以上前に作られた団地住民の高齢化
ワースト200では「東京以外」が圧倒的に多い結果となった。不動産市場の最新動向に詳しい山本直彌氏（さくら事務所COO）が言う。
「都心への通勤に1時間以上かかる駅がワースト上位にランクインしているのは、やはり『職住近接』のトレンドを裏付ける結果となっています」（以下「」内は山本氏）
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