【東京・神奈川・千葉・埼玉「10年後に不動産価格が上がる駅」ベスト200】“ブランドより実利”がトレンドに　「面影橋」「大師橋」「小村井」「武蔵新城」「向河原」が人気の理由

　東京・神奈川・千葉・埼玉で不動産価格が「上がる駅」はどこか──。不動産価格が歴史的な水準で推移しており、売買の目安となる「基準地価」は住宅地や商業地など全用途で4年連続上昇。2025年、3大都市圏では前年比プラス4.3％を記録した。物価高や人手不足の影響で建築費は上がり続け、東京圏を中心に海外マネーが流入して地価を押し上げているとの指摘もある。マイホームを求める層への影響は甚大だ。

　ただ、このバブルとも言える状況がいつまでも続くとは考えにくい。今後の価格動向を見極めるうえで注目すべきは、エリアごとに大きく異なる「将来の人口予測」だ。人口減が予測される地域では、今後、価格が下落に転じる可能性がある。

　マイホームの購入予定者にとっても、現在の住まいを売却する選択肢を検討する人にとっても、将来人口の見極めは重要だ。その指標となる人口予測を「駅」ごとに可視化したのが、不動産コンサルタント会社リーウェイズである。

　5億件の物件データをもとに不動産価格のAI分析を行なう同社は、国土交通省のシンクタンク（国土技術政策総合研究所）が2024年に公表した『将来人口・世帯予測ツール』をもとに全国の駅ごとの将来人口を予測した。

　本誌『週刊ポスト』は、同社協力のもと「2035年の予測人口」を2025年と比較し、駅別に増減を算出。今回は、東京・神奈川・千葉・埼玉の「発展する駅」ベスト200について紹介する。

ブランドより実利

　東京・神奈川・千葉・埼玉の「発展する駅」ベスト200では、最上位に勝どき（1位）、月島（2位）、豊洲（5位／8位）と都内の湾岸エリアが目立つ。その背景について、不動産市場の最新動向に詳しい山本直彌氏（さくら事務所COO）はこう指摘する。

「1000戸規模の大型タワーマンションが並ぶ湾岸エリアは物理的供給量が大きく、開発などで一度に大量の人口流入が発生します。豊洲・有明エリアで子育て世帯など若年層の定住が進んでいるとの調査、分析があり、10年後も活況が続くと見られます」（以下「」内は山本氏）

　都内の駅が上位を占めることから見えるのは「職住近接」トレンドの根強さだという。