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不動産

相続税対策のアパート経営、相続資産1億円程度なら賢い節税ではない

2018年4月23日 11:00

相続税対策もこれまで通りにはいかない(イメージ)

 相続税は、不動産(評価額)や預貯金などの遺産総額が基礎控除額「3000万円+600万円×法定相続人の数」を超えた分に対してかかる。不動産を相続する場合、税制上、最もメリットが大きいのが「小規模宅地等の特例」だ。故人と生前“同居していた”親族が家を相続すれば、土地の評価額が8割減になる。

「小規模宅地等の特例」の対象になるのは住宅だけではない。アパートや駐車場といった「貸付事業用宅地等」も対象であり、金融資産(現金)をそうした不動産に置き換えることは代表的な節税策となってきた。

 だが、税制改正により、今年4月1日から同特例の適用が厳しく制限されることになった。親から「貸付事業用宅地等」を相続した場合、200平方メートルを上限として評価額が5割減される。

 アパート節税の場合、ローンを組んでアパートを建てれば借金分が相続資産から差し引かれ、土地は「貸付事業用宅地」として評価額が半分になるという二重のメリットが強調されてきた。しかし、アパート経営はリスクも大きい。元国税調査官・大村大次郎氏は「相続資産が1億円程度なら賢い節税とは言えない」と指摘する。

「相続税の評価額が半額になる貸付事業用宅地は200平方メートルまでだから、大きなアパートは建てられない。その土地を1億円で取得しても、節税できる相続税はよくて1500万円程度です。

 その土地にアパートを建てると、建設費に加え、諸経費だけで1000万円くらいかかる。そのうえ部屋が埋まらなければ、資産はどんどん目減りしていく。つまり、節税額の何倍もの資産を失ってしまうリスクが高い。見通しもなく、相続税対策になればいいと考え手を出すと失敗のもとです」

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