都電荒川線沿いに“意外な穴場”も（写真：イメージマート）
東京都内は物件価格が高騰する「不動産バブル」だと叫ばれて久しいが、10年後も不動産価格が上がると考えられる「駅」はどこになるのか。同じ都内でも「駅」によって明暗が分かれる可能性が指摘されるなか、「発展する駅」を見通すための「指標」とも言えるデータがある。
不動産コンサルタント会社のリーウェイズは、5億件の物件データを元に不動産の市場価格のAI分析を行なっている。同社が、国交省のシンクタンク・国土技術政策総合研究所が2024年に公表した『将来人口・世帯予測ツール』をもとに、全国の駅ごとの人口増減を予測しているのだ。2025年と2035年の数値から10年後の増減を駅ごとに算出している。
不動産市場の動向に詳しい株式会社さくら事務所取締役副社長COOの山本直彌氏は「人口増減はその地域の不動産価格に直結する重要な要素」だと語る。基本的に不動産価格は需給バランスで決定され、「人口が増える駅は当該エリアに住みたいという需要の高さを表わす指標となる」（同前）からだ。当然ながら、駅ごとの人口増減予測は不動産投資の対象を選ぶうえでも重要な指標になり得る。
最寄り以外の駅へのアクセスが評価された可能性
東京都のベスト1～100位までの上位の駅は再開発が進む都心部や湾岸エリア、副都心部に乗り換えなしで行けるアクセスの良い駅が多数ランクインした。それに次ぐ「中位」にあたる101～200位では、“意外な穴場”も散見されるなど、別の傾向が見て取れると山本氏が言う。
「たとえば、西ヶ原四丁目駅（101位）は都内唯一の路面電車である都電荒川線、小村井駅（102位）は東武亀戸線の沿線ですが、これらはどこかでJRの駅などを経由しない限り、都心部や副都心部へ出にくい駅です。ほかにも大崎広小路（110位）、荏原町（115位）、都電雑司が谷（118位）、天王洲アイル（119位）、雪が谷大塚（120位）、戸越公園（122位）なども、一度乗り換えをしないと都心部へは出られません。
にもかかわらずランキング上位に食い込んだのは、これらの駅が“最寄り”ではあるものの、JRや大手私鉄などの別路線の駅とも距離が近く、徒歩や自転車等で最寄り以外の駅にもアクセスしやすい点が評価されたのではないでしょうか」
150位から200位までは既に再開発が完了している人気駅が目立つという。
「たとえば、武蔵小山（160位）、162位の目黒（162位）、上野（170位）、日暮里（179位）、浜松町（186位）などです。このあたりは既に有名で、駅前もある程度開発され尽くしています。そうなると、これ以上の開発計画がないため期待値が若干下がり、人口はまだ増える見込みではあるものの、極端な大幅増にはならず、伸びが緩やかになっている。そういった傾向があるのだと思います」
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