揺るがない「代々木エリア」の人気（写真：イメージマート）
「100年に一度」と言われる大規模な再開発が続く渋谷駅周辺。2034年と言われる全体の完成に向かうなか、渋谷区内の不動産価値はどう変わるのか。不動産データをAIで分析するリーウェイズ社の「2035年の人口増減予測」に基づき作成した渋谷区の“これから発展する駅”ランキングをもとに注目エリアを紹介する。
渋谷区の延べ22駅「2035年の人口増減」を予測
今回、マネーポストWEBは不動産データをAIで分析するリーウェイズ社が算出した「将来の人口増減予測」を基に、2025年と2035年の予測人口を比べ、その増数が多い順に東京23区の「発展する駅」ランキングを作成した。リーウェイズ社は5億件超の物件データをもとに不動産市場をAIで分析。さらに、国土技術政策総合研究所の「将来人口・世帯予測ツール」（2024年公表）を活用し予測している。
その結果について、不動産コンサルタントの株式会社さくら事務所社長・山本直彌氏が言う。
「不動産の価値を決定づける重要な要素は“人口”であり、その増減は“需要の増減”を意味します。同じ区内でも各駅の将来人口予測は異なり、その明暗を分けるのは『街のカラー』『交通利便性』『価格と立地のバランス』の3要素。街のカラーに関して言えば、オフィスや商業施設が集まるエリア、遊ぶ性質が強い街は居住地としては選ばれにくい傾向があります」（以下「 」のコメントは山本氏）
ターミナルの「渋谷」を中心に、JR山手線や中央・総武線、京王、小田急、東急などの私鉄各線の駅のほか、東京メトロ千代田線や副都心線の駅もある渋谷区。都心方面にも郊外方面にもアクセスしやすい立地が特徴だ。
渋谷区内の駅で、これから人口増が見込まれる駅はどこなのか。区内延べ22駅を抽出して将来の人口増数が多い順にランキング化した（複数路線が通る駅で所在地が異なり予測人口に違いが出る場合は別駅としてカウント）。
価格高騰でも揺るがない「代々木エリア」の人気
渋谷区で2035年までに最も人口が増える駅と予測されたのは、小田急線・千代田線の「代々木上原」（2988人増）だった。2位には小田急線で都心方面に1駅隣の「代々木八幡」（2690人増）が、3位には同じく千代田線で1駅隣の「代々木公園」（2154人増）が入った。
一方、大規模再開発中の「渋谷」はJR各線と東京メトロ銀座線・半蔵門線で15位（658人増）、京王井の頭線で17位（628人増）、東急東横線・メトロ副都心線で21位（551人増）、東急田園都市線で最下位の22位（421人増）と渋谷区内の下位に沈んだ。
