東京23区の中でも人口が「増える街」「減る街」のバラツキがある（イメージ）
日本はすでに少子化で人口減少社会となっている一方、東京23区についてはしばらく人口増加が続くと予測されている。ただし、その東京23区でもすべての区が同じように増加・減少するわけではない。国立社会保障・人口問題研究所の東京23区別の将来人口予測によると、中央区、港区、千代田区など14区は2050年まで増加が続くのに対し、世田谷区、新宿区、練馬区など9区は2050年までには減少に転じると予測されている。
赤色の9区は2050年の人口が2040年よりも減少することが予想される（「日本の地域別将来推計人口 令和5（2023）年推計」（国立社会保障・人口問題研究所）より）
値上がりが期待できない江戸川区
特に江戸川区と葛飾区については、2020年の人口と比較しても減るという予測が出ている。一方で、人口が増加しているエリアでは不動産の価格が上昇していく傾向があるという。『住む資産形成 資産価格重視で後悔しないマンションの選び方』（KADOKAWA）の著者で、不動産仲介会社KIZUNA FACTORYの代表取締役である稲垣慶州氏が、人口とマンションの資産価値の関係について解説してくれた。
「中央区、港区、千代田区は、居住人口も昼間人口も増加傾向にあり、2040年以降も増え続けると予測されています。仮に人口が減少したとしても、住居と商業の需要が同程度にあって、昼間人口があるので、“町力”が保たれるのです。一方で江戸川区の場合、すでに人口は微減傾向にあり、昼間人口も特にないので、あくまで一般論ですが、値上がりはあまり期待できないと言えます」（以下、「」内コメントは稲垣氏）
もちろん、これは区ごとの平均から見た傾向であって、同じ区内でもさまざまな要因で資産価値の増減は変わる。資産価値が下がりにくい物件の条件とは何か。
