家計

住宅ローン金利引き上げで「焦って借り換え&繰り上げ返済」の落とし穴

住宅ローン見直しを検討する際には注意点も(イメージ)

住宅ローン見直しを検討する際には注意点も(イメージ)

 目下、持ち家がある人にとって大きな関心事となっているのが住宅ローン金利の動向だ。10月末、国内大手5行が11月に適用する住宅ローン金利を発表。三井住友、みずほ、りそなの3行が固定期間10年の基準金利を引き上げた。最も低かったのは据え置いた三菱UFJの0.83%で、三井住友が0.93%、三井住友信託が1.05%、りそなが1.08%、みずほが1.20%と続いた。

 過熱するインフレを抑制するため、金融引き締め策として米FRB(連邦準備制度理事会)が大幅な利上げを続けるなか、日銀は相反する金融緩和策を取っているが、政策転換で利上げに踏み切れば住宅ローンにも確実に影響が及ぶ。

 住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローン利用者の約74%が金利の低い変動金利型を利用しており、固定金利型を選択した人をはるかに上回る。

 この先に待ち受ける住宅ローンの金利上昇をにらみ、返済負担の増大を少しでも軽くしようと、有利な商品に借り換えを検討する人も増えているというが、住宅ジャーナリストの山下和之氏は、「今後の金利上昇を見据えて住宅ローンの見直しを検討するのであれば、ローンの借り換えには諸経費がかかることを忘れてはなりません」と指摘する。

「具体的には、銀行への融資手数料、登記費用、司法書士手数料、住宅ローン保証料などで、金融機関や残高により、数十万~100万円程度かかるのが一般的です。たとえば、現在の住宅ローンが変動金利0.975%で、ローン残高1000万円、残年数10年の人が、金利0.475%の変動金利型に借り換えた場合、10年間の総返済額は約26万円減らすことができる。

 しかし、借り換え時の諸費用がそれを上回る可能性が高いので、結局、借り換えはせずに現在の金利0.975%のローンのままのほうが得ということになります」

 将来の金利上昇リスクのない「固定金利型」への借り換えはどうか。

 山下氏によれば、「残りの返済期間が10年以上でローン残高が多い場合は、変動から固定への借り換えが選択肢となり得るが、短期間のうちに金利が数%も上昇するとは考えにくいので、年金受給が近づいている世代では変動型のままでも金利上昇で損をするリスクはほとんどないでしょう」という。

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