JR山手線・池袋から1駅先の「大塚」
豊島区で大規模な再開発が進むエリアは、巨大ターミナル・池袋周辺だけではない。不動産データをAIで分析するリーウェイズ社の「2035年の人口増減予測」に基づき作成した豊島区の“これから発展する駅”ランキングをもとに注目エリアを紹介する。
豊島区の延べ28駅「2035年の人口増減」を予測
今回、マネーポストWEBは不動産データをAIで分析するリーウェイズ社が算出した「将来の人口増減予測」を基に、2025年と2035年の予測人口を比べ、その増数が多い順に東京23区の「発展する駅」ランキングを作成した。リーウェイズ社は5億件超の物件データをもとに不動産市場をAIで分析。さらに、国土技術政策総合研究所の「将来人口・世帯予測ツール」（2024年公表）を活用し予測している。
その結果について、不動産コンサルタントの株式会社さくら事務所社長・山本直彌氏が言う。
「不動産の価値を決定づける重要な要素は“人口”であり、その増減は“需要の増減”を意味します。同じ区内でも各駅の将来人口予測は異なり、その明暗を分けるのは『街のカラー』『交通利便性』『価格と立地のバランス』の3要素。街のカラーに関して言えば、オフィスや商業施設が集まるエリア、遊ぶ性質が強い街は居住地としては選ばれにくい傾向があります」（以下「 」のコメントは山本氏）
豊島区では現在、JR各線や私鉄各線に乗り換えできるターミナル・池袋駅の東口、西口の両方で大規模な再開発計画が進んでいる。一方、池袋駅から少し離れたエリアには商店街がいくつもあり、住宅地が広がる。山手線内側にあたる目白エリアには高級住宅街もある。
豊島区内の駅で、これから人口増が見込まれる駅はどこなのか。区内延べ28駅を抽出して将来の人口増数が多い順にランキング化した（複数路線が通る駅で所在地が異なり予測人口に違いが出る場合は別駅としてカウント）。
「山手線沿線」のなかでも割安な「巣鴨」「大塚」
ランキングでは価格高騰などの理由によりターミナルの「池袋」が最下位となった一方、そこからJR山手線で1駅先の「大塚」（3位・3073人増）や2駅先の「巣鴨」（都営三田線で1位・4156人増／JR山手線で2位・3562人増）が上位となった。大塚では都電荒川線に、巣鴨では都営三田線に乗り換えが可能だ。
「池袋周辺の価格高騰によって弾き出されたニーズが、近隣の駅に流れ込んでいます。巣鴨や大塚以外にも、12位の目白駅（2549人増）や、東京メトロ南北線で13位（2454人増）、JR山手線で17位（1975人増）に入った駒込駅のように、山手線が利用できる駅か、さらに他の路線に乗り換えができる駅が豊島区の上位に入っています」
再開発で生まれ変わった「大塚」
なかでも注目が、いま最も大きく変わりつつある大塚だ。
