大阪府で人口増加が予測される地域はどこか（梅田／写真：イメージマート）
大阪府で10年後に不動産価格が「上がる駅」「下がる駅」はどこか──。国土交通省が3月19日に公表した2025年の全国の公示地価は、前年比プラス2.7％と4年連続で上昇した。ローン金利の上昇を見据えた住宅購入の駆け込み需要も加速するが、近年の不動産バブルに警鐘を鳴らすのは、住宅ジャーナリストの山下和之氏だ。
「少子高齢化の影響もあり、地域によってはいま高騰していても近い将来ピークアウトし、下落傾向になる可能性は十分にあります。不動産価格はいったん下がり始めると想像以上に急速に下落することも珍しくない。バブルが続くと思い込むのは危険です」
重要なのは、上がる地域と下がる地域を見極めることだ。その指標となる数字を「駅ごと」に算出したのが不動産コンサル会社のリーウェイズである。5億件の物件データをもとに不動産の市場価格のAI分析を行なう同社は、国交省のシンクタンク・国土技術政策総合研究所が2024年に公表した『将来人口・世帯予測ツール』をもとに、全国の駅ごとの人口増減を予測。2025年と2035年の数値から10年後の増減を算出した。同社代表取締役CEOの巻口成憲氏が言う。
「今後、人口増加が予測される地域では若年層や家族層の定住ニーズが高まる一方、高齢化が進むエリアでは地域経済の衰退など社会的な課題が深刻化していきます。弊社では、最寄りの鉄道駅から半径800m以内の人口変動を軸に分析・洞察を重ね、持続可能な都市計画や社会インフラ整備の一助になることを目的に、このランキングを作成しました」
“万博・IR効果”を感じさせる地域も
大阪府の人口増エリアで注目なのは、「利便性を維持しつつ住宅価格を抑えられるエリア」への人口移動だ。不動産市場の最新動向に詳しい「さくら事務所」取締役副社長COOの山本直彌氏は言う。
「中心地である梅田周辺は価格が高騰し、そこから離れた西区などが人気を集めています。また、これまで観光地や繁華街のイメージだった天王寺区の玉造（12位）や大阪上本町（19位）のランクインも注目。あべのハルカスに代表されるように、周辺一帯の再開発でファミリー層に人気が出ている。今後も不動産価格の上昇が見込まれます」
“万博・IR効果”を感じさせる地域もある。
「西九条（22位）、安治川口（37位）、ユニバーサルシティ（47位）と、此花区がランクインしたのは興味深い。万博やIR誘致への期待感が影響した可能性がありますが、今後の計画や周辺施設の充実度次第で、増減が大きく揺れる可能性は孕んでいます」（同前）
大阪のワースト50には萩ノ茶屋（1位）、花園町（2位）、今船（3位）などをはじめ、西成区の駅が多く並んだ。
「居住者の高齢化による自然減が予測されます。西成はファミリー層が少ないので、人口減とそれに伴う不動産価格の下落に歯止めをかけるのは難しいでしょう」（同前）
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※週刊ポスト2025年6月20日号
