人口増／人口減が予測されるエリアの差とは（千葉・流山おおたかの森駅／写真：イメージマート）
埼玉県・千葉県で10年後に不動産価格が「上がる駅」「下がる駅」はどこか──。国土交通省が3月19日に公表した2025年の全国の公示地価は、前年比プラス2.7％と4年連続で上昇した。ローン金利の上昇を見据えた住宅購入の駆け込み需要も加速するが、近年の不動産バブルに警鐘を鳴らすのは、住宅ジャーナリストの山下和之氏だ。
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「少子高齢化の影響もあり、地域によってはいま高騰していても近い将来ピークアウトし、下落傾向になる可能性は十分にあります。不動産価格はいったん下がり始めると想像以上に急速に下落することも珍しくない。バブルが続くと思い込むのは危険です」
重要なのは、上がる地域と下がる地域を見極めることだ。その指標となる数字を「駅ごと」に算出したのが不動産コンサル会社のリーウェイズである。5億件の物件データをもとに不動産の市場価格のAI分析を行なう同社は、国交省のシンクタンク・国土技術政策総合研究所が2024年に公表した『将来人口・世帯予測ツール』をもとに、全国の駅ごとの人口増減を予測。2025年と2035年の数値から10年後の増減を算出した。同社代表取締役CEOの巻口成憲氏が言う。
「今後、人口増加が予測される地域では若年層や家族層の定住ニーズが高まる一方、高齢化が進むエリアでは地域経済の衰退など社会的な課題が深刻化していきます。弊社では、最寄りの鉄道駅から半径800m以内の人口変動を軸に分析・洞察を重ね、持続可能な都市計画や社会インフラ整備の一助になることを目的に、このランキングを作成しました」
駅周辺の人口を「ここまで細かく予測したデータは見たことがない」と驚くのは、不動産市場の最新動向に詳しい「さくら事務所」取締役副社長COOの山本直彌氏。
「このランキングは各都道府県や都市の人口増減が駅別に示されていて非常に興味深い。人口増減はその地域の不動産価格に直結する重要な要素です。基本的に不動産価格は需給バランスで決定される。人口が増える駅は当該エリアに住みたいという需要の高さを表わす指標となり、そのエリアに持ち家がある人には、今後のライフスタイルの選択、自宅の売り時を考えるヒントになります」
大規模団地の高齢化は深刻
ここでは、埼玉県と千葉県の動向を分析してみよう。まず埼玉県では明暗が生まれた。
「ワースト15位の獨協大学前（旧松原団地）のような大規模団地の高齢化は深刻です。駅近くには子育て世帯に適した築浅マンションもありますが、団地の高齢化による人口減の影響が流入を上回ると考えられます」（同前）
千葉県のベスト20は1位が流山おおたかの森、2位が南流山と流山市内の駅が最上位に入った。山下氏は「今後も資産価値の上昇が期待できる」と太鼓判を押す。
「流山おおたかの森と南流山は、つくばエクスプレス（TX）で都心まで約30分と非常にアクセスが良く、さらにTXは2045年をめどに東京駅まで延伸する計画もあります。アクセスの良さに加え、子育て世帯を呼び込む施策に注力しており、人口増が資産価値上昇に結びつく典型的な成功例と言えます」
また、東京の「ワースト1位」だった高島平同様、築年数が古い団地が多いエリアほど、人口減が予測される傾向がある。
「千葉のワースト1位の稲毛海岸や2位の検見川浜周辺は古い団地が複数あり、多くが4～5階建てだが、エレベーターがないケースが多い。高齢者は住み続けるのが困難です」（同前）
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※週刊ポスト2025年6月20日号
