いま注目を集める「広域品川圏」で“これから発展する駅”は（写真は鮫洲駅）
東京23区の不動産価格高騰が話題だが、どこまで、いつまで上昇は続くのか。今後の価格動向の鍵を握るのが「人口予測」だ。識者は「不動産の価値を決定づける重要な要素が“人口”であり、人口減少は需要の減少を意味する」と指摘する。2040年頃には東京都も人口減少に転じると見られるなか、今後は同じ区内でも駅ごとに“明暗”が分かれる可能性がある。不動産データをAIで分析するリーウェイズ社の「10年後の人口増減予測」に基づき作成した、品川区の“これから発展する駅”ランキングをもとに注目エリアを紹介する。
人口増減は“需要の増減”を意味する重要な指標
今回、マネーポストWEBは、不動産データをAIで分析するリーウェイズ社が算出した「10年後の人口増減予測」を基に、品川区内の駅で10年後の人口増数が多い順にランキング化した。リーウェイズ社は5億件超の物件データをもとに不動産市場をAIで分析。さらに、国土技術政策総合研究所の「将来人口・世帯予測ツール」（2024年公表）を活用し、2025年から2035年までの人口増減を駅ごとに予測した。
その結果について、不動産コンサルタントの株式会社さくら事務所代表取締役社長・山本直彌氏が言う。
「不動産の価値を決定づける重要な要素は“人口”であり、その増減は“需要の増減”を意味します。都心部の不動産価格はコロナ禍を経て右肩上がりを続け、人口が減ったエリアでも横ばいで推移していますが、今後は少子高齢化を織り込まなければなりません。
価格を維持する物件の特徴は『都心・駅近・大規模・タワー』の4つであり、それ以外の物件については下落リスクまで慎重に考慮する必要がある。街の優勝劣敗の差はかつてないスピードで激化しており、『23区だから安心』という時代ではありません。同じ区内でも“真の人気駅”を見抜く必要があることから、将来の人口予測をもとに分析したランキングは、極めて重要な指標です」（以下「」内のコメントは山本氏）
不動産業者も注目する「広域品川圏」の再開発
品川区内には山手線をはじめとするJR各線のほか、京急本線、東急各線、都営浅草線、東京モノレール、東京臨海鉄道りんかい線など多様な路線が縦横に走っている。今回は品川区内の延べ32駅を抽出して将来の人口増数が多い順にランキング化した（複数路線が通る駅で所在地が異なり予測人口に違いが出る場合は別駅としてカウント）。
品川区内の駅で10年後の人口予測最上位は1位に京急本線の「青物横丁」（4245人増）、2位が「鮫洲」（4215人増）という結果だった。
