3月28日に開業した品川区の「大井町トラックス」（写真：アフロ）
都心部の地価上昇が注目を集めている。ただ、このまま都心全体の不動産価格が右肩上がりを続けるとは考えにくい。2040年頃には東京都も人口減少に転じると見られ、23区の同じ区内でも駅ごとに“明暗”がくっきり分かれていく可能性がある。JRや私鉄各線、都営地下鉄などが縦横に走る「品川区」の場合はどうかを見ていこう。
品川区内には、JR山手線、京浜東北線、横須賀線、湘南新宿ライン、成田エクスプレスに、京急本線、東急目黒線、池上線、大井町線、都営浅草線、東京モノレール、りんかい線という多数の路線が縦横に走る。
3月に公表された公示地価（1月1日時点）では、品川区の住宅地の上昇率は13.9％で港区、台東区に次ぐ3位だった。都心部にダイレクトにつながる利便性の高さが評価につながっているとされるが、その品川区において特に今後10年で不動産価格が「上がる駅」と見られているのがどこかを探った。
注目すべき将来の変化を駅ごとに可視化したのが、不動産コンサルタント会社リーウェイズだ。同社は5億件超の物件データをもとに不動産市場をAIで分析。さらに、国土技術政策総合研究所の「将来人口・世帯予測ツール」（2024年公表）を活用し、2025年から2035年までの人口増減を予測した。
同社が弾き出した駅ごとの人口増減の予測ランキングは「不動産価格の動向に直結するデータ」と専門家からも評価されるが、今回はそこから品川区に所在する延べ32駅を抽出した（複数路線が通る駅で所在地が異なり予測人口に違い出る場合は別駅カウント）。駅ごとのポテンシャルが一目でわかる結果を見ていこう。
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