中央区の「10年後に不動産価格が上がる駅」はどこか
東京都中央区の不動産事情といえば、勝どきや月島などの湾岸エリアに建ち並ぶ大型タワーマンションが人気だ。昨今の都心を中心にした不動産価格高騰は、同区内の住宅事情にどう影響するのか。2040年頃には東京都も人口減少に転じると見られるなか、今後は同じ区内でも駅ごとに“明暗”が分かれる可能性がある。不動産データをAIで分析するリーウェイズ社の「10年後の人口増減予測」に基づき作成した、中央区の“これから発展する駅”ランキングをもとに注目エリアを紹介する。
地下鉄駅が多数を占める中央区の延べ25駅をランキング
今回、マネーポストWEBは、不動産データをAIで分析するリーウェイズ社が算出した「駅ごとの10年後の人口増減予測」を基に、中央区内の駅で10年後の人口増数が多い順にランキング化した。リーウェイズ社は5億件超の物件データをもとに不動産市場をAIで分析。さらに、国土技術政策総合研究所の「将来人口・世帯予測ツール」（2024年公表）を活用し、2025年から2035年までの人口増減を駅ごとに予測した。
その結果について、不動産コンサルタントの株式会社さくら事務所代表取締役社長・山本直彌氏が言う。
「不動産の価値を決定づける重要な要素は“人口”であり、その増減は“需要の増減”を意味します。都心部の不動産価格はコロナ禍を経て右肩上がりを続け、人口が減ったエリアでも横ばいで推移していますが、今後は少子高齢化を織り込まなければなりません。
価格を維持する物件の特徴は『都心・駅近・大規模・タワー』の4つであり、それ以外の物件については下落リスクまで慎重に考慮する必要がある。街の優勝劣敗の差はかつてないスピードで激化しており、『23区だから安心』という時代ではありません。同じ区内でも“真の人気駅”を見抜く必要があることから、将来の人口予測をもとに分析したランキングは、極めて重要な指標です」（以下「」のコメントは山本氏）
地下鉄が多く走る中央区には、東京メトロ有楽町線、銀座線、半蔵門線、東西線のほか、都営新宿線、浅草線、大江戸線の各駅が存在する。JRの路線は少なく、総武線の「馬喰町」「新日本橋」、京葉線の「八丁堀」があるのみだ。今回は中央区内の延べ25駅を抽出して将来の人口増数が多い順にランキング化した（複数路線が通る駅で所在地が異なり予測人口に違いが出る場合は別駅としてカウント）。
以下、中央区内のランキングを公開していく。
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