【田園調布を地価下落が襲う？】大田区の不動産価格「上がる街／下がる街」　JR「大森」「蒲田」の東と西の“街間格差”に逆転現象か　大量相続と再開発で予見される激変を不動産事業プロデューサーが詳細解説

　3月に発表された2026年1月1日時点の公示地価によれば、全用途の全国平均は前年より2.8％上がり、5年連続での上昇となった。特に住宅地は東京圏で4.5％の上昇。投資需要などの高まりもあっての地価上昇だと考えられている。

　ただ、その一方で直近は変調も見られる。都心6区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区・文京区）の中古マンション平均価格は、不動産調査会社・東京カンテイの調査では2月に37か月ぶりにわずかなマイナスに転じた。

　不動産市場に流入する投資マネーは市況に左右されるものであり、全国で唯一、人口が増え続ける東京都も2040年頃には人口減に転じると見られている。「東京都全体の地価が上がっていくとは考えにくい」とするのは、『街間格差』（中公新書）の著書がある不動産事業プロデューサーの牧野知弘氏（オラガ総研代表）だ。

「地価が伸びていくのは、転入する人と転出する人の両方がいる、いわゆる“新陳代謝”のある街だと考えられます。東京23区の同じ区内であっても、街ごと、エリアごとに格差が出てくると考えられます」

　そうしたなかで牧野氏が、「将来の発展が期待できるエリアが区内にある」とするのが、東京都大田区だ。「蒲田」「大森」「田園調布」などの駅が知られ、「羽田空港」も所在する大田区の街間格差とは。

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【プロフィール】
牧野知弘（まきの・ともひろ）／東京大学経済学部卒業。ボストンコンサルティンググループなどを経て、三井不動産に勤務。その後、J-REIT（不動産投資信託）執行役員、運用会社代表取締役を経て独立。現在は、オラガ総研代表取締役としてホテルなどの不動産事業プロデュースを展開している。著書に『街間格差』（中公新書）などがある。
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