なぜ池袋の将来人口が伸び悩むと予測されているのか
大型商業施設や文化施設が集まるターミナル駅・池袋があるほか、住宅地としても魅力が多い豊島区。将来、豊島区内の不動産価値はどう変わるのか。不動産データをAIで分析するリーウェイズ社の「2035年の人口増減予測」に基づき作成した豊島区の“これから発展する駅”ランキングをもとに注目エリアを紹介する。
豊島区の延べ28駅「2035年の人口増減」を予測
今回、マネーポストWEBは不動産データをAIで分析するリーウェイズ社が算出した「将来の人口増減予測」を基に、2025年と2035年の予測人口を比べ、その増数が多い順に東京23区の「発展する駅」ランキングを作成した。リーウェイズ社は5億件超の物件データをもとに不動産市場をAIで分析。さらに、国土技術政策総合研究所の「将来人口・世帯予測ツール」（2024年公表）を活用し予測している。
その結果について、不動産コンサルタントの株式会社さくら事務所社長・山本直彌氏が言う。
「不動産の価値を決定づける重要な要素は“人口”であり、その増減は“需要の増減”を意味します。同じ区内でも各駅の将来人口予測は異なり、その明暗を分けるのは『街のカラー』『交通利便性』『価格と立地のバランス』の3要素。人気で価格が高騰した結果、一部の超富裕層しか住めない水準に達してしまうと、人口流入は頭打ちになります」（以下「 」のコメントは山本氏）
豊島区では現在、JR各線や私鉄各線に乗り換えできるターミナル・池袋駅の東口、西口の両方で大規模な再開発計画が進んでいる。一方、池袋駅から少し離れたエリアには商店街がいくつもあり、住宅地が広がる。山手線内側にあたる目白エリアには高級住宅街もある。
豊島区内の駅で、これから人口増が見込まれる駅はどこなのか。区内延べ28駅を抽出して将来の人口増数が多い順にランキング化した（複数路線が通る駅で所在地が異なり予測人口に違いが出る場合は別駅としてカウント）。
ターミナル・池袋が区内「最下位」の衝撃
豊島区で2035年までに最も人口が増える駅と予測されたのは、都営三田線とJR山手線の「巣鴨」（それぞれ1位・4156人増／2位・3562人増）だった。3位には山手線の「大塚」（3072人増）がランクイン。以下、上位には都電荒川線の駅が目立つ。
