万博会場となった夢洲の隣駅「コスモスクエア」
“バブル”とも指摘される都心の不動産価格。中古マンションが1億円超えで売買される一方、一部のエリアでは右肩上がりだった価格は頭打ちの兆候が出始めている。それは首都圏だけでの話ではなく、大阪でも同様だ。そこで本誌は、不動産ビッグデータのAI解析を手掛ける企業の協力で駅ごとの売買動向を分析。大阪で売れ行きが鈍り、値崩れの恐れがある「危ない駅」はどこなのか。
中古マンション販売日数が前年と比べて長期化
不動産ビッグデータをAI解析し、サービス開発や情報発信を手掛けるエステートテクノロジーズ取締役CMO（最高マーケティング責任者）の福永沙央里氏が言う。
「最近、中古マンションの仲介業者や買取再販業者で、売却の相談が急増し昨年比で2倍になったと仰る会社さんもいます。不動産業者が仕入れ時に注視するのはエリア内での在庫増加や販売日数（売り出しから成約までの期間）で示される『売れ行き』です。売れ行きが鈍化している地域は、業者も仕入れをためらう傾向があります」
成約が滞り、在庫が増えたエリアでは、販売価格も低下していく傾向があるという。
「売れ行きの鈍化（＝販売日数の長期化・悪化率）を見ることで、現在の値付けに買い手が追いつかず、売り手市場が崩れ始めている駅が見えると言えます」（同前）
そこで、エステートテクノロジーズ協力のもと、大阪の駅ごとに中古マンションの販売日数を算出。前年の同値と比べて販売が長期化した「悪化率」が高い順にランキング化した。
IR開業に向けて再開発が進むが…
タワーマンション仲介業を手掛けるTOWERZ取締役COO（最高執行責任者）の芝崎健一氏は、大阪の中古マンション市況についてこう言う。
「大阪でも今年初めから在庫が大きく増え始め、値崩れが起きています。実際にタワマンの値下げと考えられる価格変更の月平均回数を数えると、2024年が月100回程度だったのが、今年は月300回弱と急増しています」
