品川シーサイド駅
東京23区の不動産価格高騰が話題だが、どこまで、いつまで上昇は続くのか。今後の価格動向の鍵を握るのが「人口予測」だ。2040年頃には東京都も人口減少に転じると見られるなか、今後は同じ区内でも駅ごとに“明暗”が分かれる可能性がある。様々な再開発が進む品川区の事情はどうか。
同じ区内でも“真の人気駅”を見抜くかための指標
今回、マネーポストWEBは、不動産データをAIで分析するリーウェイズ社が算出した「10年後の人口増減予測」を基に、品川区内の駅で10年後の人口増数が多い順にランキング化した。リーウェイズ社は5億件超の物件データをもとに不動産市場をAIで分析。さらに、国土技術政策総合研究所の「将来人口・世帯予測ツール」（2024年公表）を活用し、2025年から2035年までの人口増減を駅ごとに予測した。
その結果について、不動産コンサルタントの株式会社さくら事務所代表取締役社長・山本直彌氏は「不動産の価値を決定づける重要な要素は“人口”であり、その増減は“需要の増減”を意味する」としたうえで、「今後は同じ区内でも“真の人気駅”を見抜く必要があることから、将来の人口予測をもとに分析したランキングは、極めて重要な指標です」と語った。
品川区内には山手線をはじめとするJR各線のほか、京急本線、東急各線、都営浅草線、東京モノレール、東京臨海鉄道りんかい線など多様な路線が縦横に走っている。今回は品川区内の延べ32駅を抽出して将来の人口増数が多い順にランキング化した（複数路線が通る駅で所在地が異なり予測人口に違いが出る場合は別駅としてカウント）。
海沿いタワーマンションに改めて注目が
品川区内の駅で10年後の人口予測最上位は1位が京急本線の「青物横丁」（4245人増）、2位が「鮫洲」（4215人増）だった。JR東日本が開発した2棟の高層ビル・大井町トラックスの開業が話題の「大井町」は8位（2870人増）に入っている。
鮫洲や青物横丁は、大井町とは路線で直結しないものの、すぐ東に位置する徒歩圏内の“隣町”だ。また、大井町からりんかい線で海側（東側）に1駅移動した「品川シーサイド」は7位（2899人増）にランクインした。
「品川シーサイドの周辺に複数のタワーマンションが建設されたことで、改めて品川区内の湾岸エリアにおける“海沿いタワーマンション”へのニーズが高まっています。大規模タワマンが建設されると、その分だけ人口流入があるため、上昇基調になるのも納得です」（以下「」内コメントは山本氏）
