不動産投資の物件選びで重視すべきポイントは（イメージ）
誰しも年を重ねれば、若い頃のようには稼げなくなる。体力とともに収入も減少し、医療や介護のお金も出ていくからこそ、できるだけ早く賢く、老後資産を増やしておかなければならない。そこで“新しい選択肢”として注目されているのが「不動産投資」だ。家賃という安定収入があり、売却益も見込める「不動産投資」。その始め方を専門家に聞いた。【前後編の後編】
まずは希望する物件の条件を決めよう
不動産投資を始めるには、投資の「軸」を決める必要がある。資産状況や賃貸業に割ける手間や時間、手に入れたい収入額などをできるだけ具体的に決めたうえで、「物件探し」に進もう。大家歴20年、投資総額は約12億円にのぼる、女性不動産投資家コミュニティー「エレガントオーナーズ」代表の五十嵐未帆さんが言う。
「エリア、利回り、築年数、構造、賃貸需要、物件価格など希望する条件を決めましょう。私の場合は子育てしながらだったので、手間のかかる中古物件は避け、新築に絞りました。また、もし子供に何かあってもすぐに帰れるよう、『自宅から車で30分圏内』も条件にしました」
物件価格は特に重要。家賃に対して価格が高すぎれば、ローンを家賃で回収できなくなってしまう。「高い家賃が見込める物件をいかに安く購入できるか」を念頭に置いて、リサーチを重ねよう。年間の想定家賃収入を物件価格で割れば「表面利回り」を算出することができる。自身で不動産投資も行うファイナンシャルプランナーの風呂内亜矢さんが言う。
「例えば、周辺の家賃相場が9万円の物件を2500万円で買った場合、年間の家賃収入は9万円×12か月で108万円。これを2500万円で割ると、表面利回りは4.32％になります。同じ物件価格で13万円の家賃が見込めるなら、利回りは6.24％と高くなります」
表面利回りは高いほど利益が出やすいといわれるが、管理費や修繕費用、空室リスクなどは含まれないため、高すぎる場合は物件が古すぎたり、入居率が低かったりなどのリスクを抱えているケースもあるので注意が必要だ。また、最低限、同じエリアの同条件の物件の相場も調べておき、目星をつけたエリアや物件にはなるべく足を運ぼう。
