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不動産

住宅ローン、繰り上げ返済すべきか否かの判断法

2018年5月16日 16:00

「繰り上げ返済」は計画的に…

 まもなく夏のボーナスだ。その使い途として「住宅ローンの繰り上げ返済」を考えている人も多いだろう。でも、それは本当に正しいのか? 手元で資産運用するほうが有利になる可能性もある。ファイナンシャル・プランナーの清水斐氏が、「どちらが得なのか」の考え方を解説する。

 * * *
 住宅ローンが残っている状態で、ボーナスなどによって100万円単位の余裕資金ができた──そんな時、多くの方はローンの「繰り上げ返済」を検討すると思います。一方で、繰り上げ返済せずに手元で資産運用したほうが有利、という議論もあります。実際にはどちらがいいのでしょうか。

 まず、それぞれのメリットとデメリットをおさらいしましょう。

●繰り上げ返済
【メリット】返済期間の短縮、または毎月の返済額の圧縮によって、総返済額を少なくできる。
【デメリット】返済した資金は、突然の病気や介護などで入り用になっても取り戻せない。住宅ローン控除による減税効果が小さくなることもある。

●資産運用
【メリット】(繰り上げ返済で得られる返済額圧縮効果以上に)資産を増やすことができる可能性がある。
【デメリット】資産が減ってしまう可能性がある。住宅ローンの総返済額を圧縮する機会を逸する。

 ファイナンシャル・プランナーである私が「繰り上げ返済すべきかどうか」という相談を受けた場合、2つの点をヒアリングします。

 1つめは、返済に充てる資金は、今後教育費など他の使い途に利用する予定がないか。2つめは、借り入れ名義人(主に夫でしょう)にもしものことがあった場合に、その資金が手元になくても生活に困窮しないか、です。2つめについては、もしものことがあった場合には団体信用生命保険(いわゆる団信)によって住宅ローン残高は消えるので、繰り上げ返済の意味がなくなるからです。

 また、「住宅ローン金利が2%以上の場合」「住宅ローンの残り返済期間が20年以上あって、変動金利の場合」は、繰り上げ返済ではなく「借り換え」を検討したほうが有利な場合があることもアドバイスしています。2018年4月時点での住宅ローン金利は、全期間固定でも2%未満の商品が多く、将来的に金利上昇の可能性がある変動金利より有利になるケースもあるからです。

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