管理会社はきちんと対応してくれなかった…（イラスト／大野文彰）
自分が借りている駐車スペースに他人が車を停めていた──そういったトラブルを経験したことがある人もいるのではないか。もしも管理会社がトラブル解決に動いてくれなかった場合、管理会社にその責任を問うことはできるのか。弁護士の竹下正己氏が実際の相談に回答する形で解説する。
【相談】
3か月ほど前に賃貸マンションに引っ越し、敷地内の駐車場も併せて借りました。ところが、私のスペースにほかの住人が勝手に駐車することがたびたびあり、管理会社にクレームを言いましたが、注意をしてくれませんでした。何度も連絡してやっと対応してくれたのですが、今度はその住人から車のドアを蹴飛ばされたり、大きな声で文句を言われるなど嫌がらせを受けました。怖くなったので引っ越しを考えていますが、きちんと対応してくれなかった管理会社に慰謝料を請求できますか。（三重県・39才・会社員）
【回答】
慰謝料の請求を管理会社にしたいというのは筋が少し違います。
まず契約関係ですが、賃貸借契約は、大家であるマンション所有者とあなたとの間で成立しています。駐車場使用契約も同様で、大家とあなたの間の契約です。
管理会社は、大家がマンションの快適な居住環境を維持するために管理を委託している業者です。管理会社とあなたとは、直接の契約関係にはありません。あなたと大家との間の賃貸借契約上、大家は賃貸借の目的にかなった住環境のマンションを提供する義務を負いますが、管理会社はその責任を果たすことについて大家から依頼を受けて、大家を補助する立場であり、履行補助者といわれる存在です。
履行補助者の不手際で債務が履行されなかったとすれば、債務者自身の債務不履行責任の問題になります。履行補助者は、独立した契約上の義務を負わないので、あなたとの関係で債務不履行になることはありません。そこで、管理会社に請求するというのは間違いになります。もっとも、管理会社の従業員が故意もしくは過失であなたの車を傷つけたり、クレームを言うあなたに侮辱的な言動をすれば、契約の有無にかかわらず、あなたの権利や法によって保護されるべき利益を侵害したことによる不法行為責任を負い、車の修理代や慰謝料などの損害賠償責任を負います。
しかし管理会社は、駐車場使用契約に基づく大家の履行補助者として、あなたの駐車区画を占拠している人物に注意する義務がありますが、それはあくまで大家の契約上の義務であり、この契約関係を離れて、そうした注意をするような義務をあなたに負うことはないので、対応不充分だったことは管理会社の不法行為にはなりません。
