東京23区「中古マンション価格高騰のカラクリ」を不動産仲介のプロが解説　駅から遠くても絶大な人気を誇る“シンボリック物件”の条件とは　「チャレンジ価格」の連鎖で徐々に値段が上がっていく

「マンションを売ったら、買った時より値上がりしていて、残債を整理しても××万円の利益が出た」──こうした話をよく耳にするようになったが、たしかに都内の不動産市場は過熱気味で人気の高いエリアでは中古マンションの価格も上昇している。特に建築資材が高騰していなかった時代に建てられ、現在の価格に比べて割安で売買された中古マンションが大きな値幅で上がっている。このカラクリを『住む資産形成　資産価格重視で後悔しないマンションの選び方』（KADOKAWA）の著者で、不動産仲介会社KIZUMA FACTORYの代表取締役である稲垣慶州氏が解説する。

「仮に同じマンション内で3戸が売りに出ていたとして、それぞれ坪単価480万円、坪単価500万円、坪単価550万円だったとします。坪単価480万円が『割安』、坪単価500万円が『相場』、坪単価550万円が『チャレンジ価格』となり、最初に売れるのはやはり『割安』です。そうなると『割安』の物件がなくなったので、今度は『相場』が『割安』へ、『チャレンジ価格』が『相場』へとスライドし、新たに坪単価600万円の『チャレンジ価格』で売ろうとする人が出てきます。次に買う人は、価格を見比べて、坪単価500万円を『割安』と感じて買う。この繰り返しによって中古マンションの価格は徐々に上がっていくのです」（以下、「」内コメントは稲垣氏）

　近隣に新築マンションが建ち、築年数を考慮しても価格差が大きいというケースでは、この値上がりサイクルが起きやすいという。このようにして中古であるにもかかわらず、徐々に新築価格に近づいていくのである。

【プロフィール】
稲垣慶州（いながき・よしくに）／（株）KIZUNA FACTORY（キズナファクトリー）代表取締役。レオパレス21で建築営業を経験した後、27歳で賃貸不動産会社を創業して取締役に。2014年に33歳で独立し、KIZUNA FACTORYを創業。売買仲介とマンション買取リノベーション再販を行なう。通算3000組以上の接客経験を活かし、不動産業界の透明化を目指す。YouTubeチャンネル「東京不動産大学」を運営するほか、X等でも情報発信をしている。
YouTubeチャンネル「東京不動産大学」：https://www.youtube.com/@inagaki_kizuna
公式X：https://x.com/inagaki_kizuna

取材・文／清水典之