東京・板橋区の「街間格差」で輝く街とくすむ街はどこ？（写真は成増駅／イメージマート）
東京都心部の不動産価格の高騰が続いている。2025年の東京23区の中古マンションの平均希望売り出し価格は70平米あたりで1億円を初めて突破した（不動産調査会社・東京カンテイのデータ）。ただ、不動産事業プロデューサーの牧野知弘氏（オラガ総研代表）は、「今後も東京都の地価が全面的に一本調子で上がっていくとは考えにくい」と指摘する。人口減少社会のなかでは、同じ区内でも「街」ごとの明暗がくっきり分かれる可能性があるという。
『街間格差』（中公新書）の著書がある牧野氏が着目するのが、その街の「人の出入り」だという。
「人の出入りが多い街を私は“新陳代謝のいい街”という呼び方をしています。住宅選びには様々な観点がありますが、資産価値を高めて売却した時に損をしないというポイントを重視するなら、当然ながら物件の流動性が高いエリアが狙い目になります。出ていく人と入ってくる人が多く交錯する街というのは、不動産価値が非常に上がりやすい。そうした条件に合致する街と、そうでない街の間では、発展に差が出てくる。私は『街間格差』と呼んでいます」（以下、「」内コメントは牧野氏）
東京23区内は不動産業界で、皇居（江戸城）との位置関係から城西・城南・城東・城北などとエリアの呼称が分かれている。
「平成バブルの頃から比較的地価が安いとされてきたのが皇居の北側に位置する城北エリアです。ただ、それは足立区、葛飾区などのあたりを指していることが多く、同じ皇居の北側でも板橋区や北区には、住みやすくて価格面でもお得という、お勧めのエリアが多くあると考えています」
同じ区内でも交通の利便性や教育水準、街としての歴史や緑の多さなど、住み心地の良さが魅力を放つ「輝く街」と、特徴を打ち出せないまま新陳代謝が悪くなっていく「くすむ街」に二分されていくというのが、牧野氏の言う「街間格差」である。
今回は、東京23区のなかでも注目すべきエリアのある板橋区に関して、牧野氏が区内の「輝く街／くすむ街」を実名で挙げながら、先行きを解説していく。
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